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贵港市(桂平市、平南县、覃塘区、港南区、港北区)

济南市(商河县、钢城区、市中区、槐荫区、天桥区、平阴县、历城区、济阳区、章丘区、莱芜区、长清区、历下区)

焦作市(武陟县、山阳区、中站区、马村区、博爱县、沁阳市、孟州市、温县、解放区、修武县)

巴中市(通江县、恩阳区、南江县、平昌县、巴州区)  文山壮族苗族自治州(富宁县、文山市、砚山县、西畴县、广南县、马关县、麻栗坡县、丘北县)

西安市(蓝田县、鄠邑区、碑林区、新城区、临潼区、灞桥区、高陵区、未央区、阎良区、周至县、莲湖区、长安区、雁塔区)

凉山彝族自治州(冕宁县、会东县、布拖县、甘洛县、宁南县、木里藏族自治县、普格县、德昌县、雷波县、美姑县、西昌市、盐源县、昭觉县、金阳县、会理市、越西县、喜德县)

桂林市(灌阳县、雁山区、象山区、兴安县、永福县、叠彩区、灵川县、资源县、临桂区、七星区、秀峰区、恭城瑶族自治县、阳朔县、平乐县、荔浦市、龙胜各族自治县、全州县)牡丹江市(海林市、东宁市、西安区、东安区、阳明区、穆棱市、爱民区、绥芬河市、宁安市、林口县)

潍坊市(昌乐县、临朐县、奎文区、高密市、潍城区、寒亭区、寿光市、诸城市、坊子区、昌邑市、青州市、安丘市)  甘南藏族自治州(舟曲县、临潭县、碌曲县、夏河县、合作市、卓尼县、迭部县、玛曲县)

济源市

怀化市(会同县、洪江市、溆浦县、新晃侗族自治县、鹤城区、辰溪县、沅陵县、通道侗族自治县、中方县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、麻阳苗族自治县)

大同市(云州区、天镇县、新荣区、平城区、浑源县、灵丘县、左云县、阳高县、云冈区、广灵县)

黑河市(嫩江市、逊克县、北安市、孙吴县、五大连池市、爱辉区)

汕尾市(陆河县、陆丰市、城区、海丰县)

开封市(顺河回族区、杞县、通许县、尉氏县、兰考县、鼓楼区、祥符区、龙亭区、禹王台区)

南通市(如皋市、海安市、启东市、崇川区、通州区、如东县、海门区)

呼和浩特市(回民区、土默特左旗、玉泉区、托克托县、新城区、赛罕区、和林格尔县、清水河县、武川县)

呼伦贝尔市(阿荣旗、根河市、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、牙克石市、海拉尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗、满洲里市)

固原市(西吉县、隆德县、彭阳县、泾源县、原州区)

石河子市(新星市、胡杨河市、铁门关市、图木舒克市、昆玉市、可克达拉市、白杨市、五家渠市、北屯市、双河市、阿拉尔市)

台州市(温岭市、椒江区、仙居县、玉环市、三门县、天台县、路桥区、临海市、黄岩区)

庆阳市(镇原县、合水县、华池县、西峰区、宁县、正宁县、环县、庆城县)

大连市(旅顺口区、庄河市、中山区、金州区、普兰店区、瓦房店市、长海县、甘井子区、西岗区、沙河口区)

南宁市(宾阳县、隆安县、江南区、马山县、西乡塘区、青秀区、武鸣区、上林县、邕宁区、良庆区、兴宁区、横州市)

湘西土家族苗族自治州(花垣县、保靖县、龙山县、古丈县、永顺县、凤凰县、泸溪县、吉首市)

南平市(政和县、浦城县、顺昌县、松溪县、建瓯市、建阳区、邵武市、武夷山市、延平区、光泽县)

宿州市(泗县、萧县、砀山县、埇桥区、灵璧县)

九江市(修水县、瑞昌市、柴桑区、武宁县、永修县、浔阳区、德安县、共青城市、湖口县、都昌县、庐山市、彭泽县、濂溪区)

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北京市(昌平区、朝阳区、顺义区、海淀区、大兴区、平谷区、丰台区、西城区、怀柔区、通州区、密云区、石景山区、延庆区、东城区、门头沟区、房山区)

荆门市(京山市、掇刀区、钟祥市、东宝区、沙洋县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

承德市(双桥区、兴隆县、围场满族蒙古族自治县、双滦区、丰宁满族自治县、隆化县、平泉市、承德县、鹰手营子矿区、滦平县、宽城满族自治县)  遵义市(汇川区、凤冈县、余庆县、仁怀市、湄潭县、绥阳县、正安县、务川仡佬族苗族自治县、播州区、桐梓县、红花岗区、道真仡佬族苗族自治县、习水县、赤水市)

韶关市(浈江区、始兴县、曲江区、乳源瑶族自治县、翁源县、武江区、新丰县、南雄市、仁化县、乐昌市)

佳木斯市(东风区、前进区、汤原县、桦川县、桦南县、向阳区、抚远市、富锦市、同江市、郊区)

朝阳市(凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、朝阳县、北票市、龙城区、建平县)云浮市(新兴县、罗定市、云安区、郁南县、云城区)

眉山市(青神县、彭山区、东坡区、洪雅县、仁寿县、丹棱县)  三沙市(南沙区、西沙区)

阜阳市(太和县、阜南县、颍东区、颍州区、界首市、临泉县、颍泉区、颍上县)

苏州市(相城区、姑苏区、常熟市、虎丘区、吴江区、张家港市、吴中区、昆山市、太仓市)

天水市(秦州区、甘谷县、张家川回族自治县、清水县、武山县、秦安县、麦积区)临夏回族自治州(临夏市、永靖县、和政县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、广河县、康乐县)

喀什地区(麦盖提县、伽师县、莎车县、泽普县、岳普湖县、疏附县、叶城县、巴楚县、喀什市、英吉沙县、疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县)

黄山市(黄山区、屯溪区、歙县、祁门县、徽州区、黟县、休宁县)

伊春市(嘉荫县、大箐山县、南岔县、乌翠区、友好区、汤旺县、伊美区、金林区、铁力市、丰林县)

漳州市(东山县、龙文区、平和县、长泰区、诏安县、南靖县、云霄县、龙海区、芗城区、漳浦县、华安县)

兰州市(榆中县、七里河区、红古区、皋兰县、安宁区、城关区、西固区、永登县)

澳门特别行政区

泰州市(泰兴市、姜堰区、海陵区、兴化市、高港区、靖江市)

运城市(万荣县、稷山县、闻喜县、河津市、永济市、垣曲县、绛县、芮城县、夏县、平陆县、新绛县、盐湖区、临猗县)

清远市(清新区、阳山县、英德市、连州市、佛冈县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、清城区)

张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

三门峡市(渑池县、陕州区、义马市、卢氏县、灵宝市、湖滨区)

丽江市(宁蒗彝族自治县、永胜县、古城区、玉龙纳西族自治县、华坪县)

东营市(利津县、东营区、垦利区、河口区、广饶县)

大庆市(林甸县、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇源县、龙凤区、红岗区、萨尔图区、让胡路区、肇州县)

平顶山市(新华区、石龙区、汝州市、舞钢市、卫东区、鲁山县、叶县、湛河区、宝丰县、郏县)

曲靖市(师宗县、宣威市、罗平县、会泽县、富源县、马龙区、陆良县、沾益区、麒麟区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。