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蚌埠市(淮上区、龙子湖区、蚌山区、固镇县、禹会区、五河县、怀远县)

文山壮族苗族自治州(广南县、西畴县、马关县、文山市、砚山县、麻栗坡县、富宁县、丘北县)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、龙山县、泸溪县、古丈县、花垣县、凤凰县、保靖县、吉首市)

湛江市(徐闻县、霞山区、坡头区、遂溪县、雷州市、廉江市、麻章区、吴川市、赤坎区)  宁德市(古田县、蕉城区、周宁县、柘荣县、霞浦县、福安市、屏南县、寿宁县、福鼎市)

景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)

漯河市(临颍县、郾城区、舞阳县、源汇区、召陵区)

江门市(开平市、江海区、新会区、台山市、恩平市、鹤山市、蓬江区)黄南藏族自治州(尖扎县、同仁市、泽库县、河南蒙古族自治县)

自贡市(贡井区、富顺县、沿滩区、自流井区、荣县、大安区)  酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、敦煌市、肃北蒙古族自治县、肃州区、金塔县、瓜州县)

大庆市(肇州县、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、让胡路区、林甸县、大同区、红岗区、肇源县、龙凤区)

新疆维吾尔自治区

襄阳市(襄城区、保康县、宜城市、南漳县、老河口市、谷城县、樊城区、襄州区、枣阳市)

仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

金昌市(永昌县、金川区)

柳州市(柳南区、柳北区、融安县、鱼峰区、柳江区、城中区、柳城县、融水苗族自治县、鹿寨县、三江侗族自治县)

内蒙古自治区

福州市(台江区、闽清县、连江县、平潭县、闽侯县、仓山区、罗源县、鼓楼区、福清市、永泰县、长乐区、晋安区、马尾区)

本溪市(溪湖区、平山区、桓仁满族自治县、南芬区、本溪满族自治县、明山区)

东莞市

延边朝鲜族自治州(图们市、汪清县、安图县、和龙市、敦化市、延吉市、龙井市、珲春市)

南京市(溧水区、栖霞区、浦口区、高淳区、建邺区、江宁区、玄武区、雨花台区、秦淮区、鼓楼区、六合区)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、格尔木市、天峻县、乌兰县、茫崖市、德令哈市)

南充市(顺庆区、蓬安县、嘉陵区、南部县、营山县、阆中市、仪陇县、高坪区、西充县)

株洲市(荷塘区、芦淞区、渌口区、茶陵县、醴陵市、天元区、攸县、炎陵县、石峰区)

防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)

石家庄市(裕华区、桥西区、藁城区、井陉县、元氏县、行唐县、深泽县、鹿泉区、栾城区、灵寿县、高邑县、正定县、井陉矿区、晋州市、平山县、新华区、长安区、赵县、辛集市、无极县、赞皇县、新乐市)

澳门特别行政区

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

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许昌市(长葛市、禹州市、魏都区、鄢陵县、襄城县、建安区)

九江市(庐山市、修水县、湖口县、彭泽县、共青城市、都昌县、濂溪区、瑞昌市、永修县、柴桑区、浔阳区、德安县、武宁县)

鞍山市(立山区、铁西区、岫岩满族自治县、铁东区、台安县、千山区、海城市)

六安市(金寨县、舒城县、叶集区、金安区、霍邱县、裕安区、霍山县)  深圳市(坪山区、罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区、光明区、龙华区、福田区、盐田区)

乐山市(金口河区、沙湾区、峨边彝族自治县、井研县、峨眉山市、犍为县、夹江县、沐川县、市中区、马边彝族自治县、五通桥区)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

黄石市(大冶市、铁山区、下陆区、西塞山区、阳新县、黄石港区)博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、阿拉山口市、精河县)

池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)  清远市(阳山县、清新区、英德市、连州市、连南瑶族自治县、清城区、连山壮族瑶族自治县、佛冈县)

贵阳市(云岩区、清镇市、白云区、乌当区、修文县、花溪区、观山湖区、息烽县、开阳县、南明区)

延安市(延长县、洛川县、甘泉县、子长市、黄陵县、志丹县、宝塔区、宜川县、富县、安塞区、延川县、黄龙县、吴起县)

平凉市(华亭市、泾川县、静宁县、庄浪县、崆峒区、灵台县、崇信县)孝感市(云梦县、孝昌县、大悟县、应城市、安陆市、汉川市、孝南区)

金华市(婺城区、兰溪市、东阳市、金东区、武义县、浦江县、永康市、义乌市、磐安县)

惠州市(惠东县、龙门县、博罗县、惠城区、惠阳区)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

抚顺市(新宾满族自治县、新抚区、清原满族自治县、抚顺县、东洲区、望花区、顺城区)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、西秀区、关岭布依族苗族自治县、平坝区、紫云苗族布依族自治县、普定县)

临夏回族自治州(康乐县、东乡族自治县、临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、临夏市、永靖县、广河县)

四平市(双辽市、梨树县、铁东区、伊通满族自治县、铁西区)

邵阳市(邵阳县、新宁县、武冈市、邵东市、绥宁县、双清区、大祥区、城步苗族自治县、洞口县、北塔区、新邵县、隆回县)

玉林市(福绵区、玉州区、兴业县、博白县、北流市、陆川县、容县)

铜陵市(枞阳县、义安区、郊区、铜官区)

呼和浩特市(土默特左旗、和林格尔县、回民区、玉泉区、清水河县、托克托县、赛罕区、新城区、武川县)

巴彦淖尔市(磴口县、五原县、杭锦后旗、乌拉特前旗、乌拉特后旗、乌拉特中旗、临河区)

张家界市(武陵源区、永定区、慈利县、桑植县)

鄂尔多斯市(东胜区、准格尔旗、乌审旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、鄂托克前旗、达拉特旗、鄂托克旗、康巴什区)

沈阳市(沈北新区、于洪区、浑南区、沈河区、皇姑区、新民市、铁西区、法库县、康平县、辽中区、和平区、苏家屯区、大东区)

曲靖市(麒麟区、陆良县、马龙区、富源县、会泽县、宣威市、师宗县、罗平县、沾益区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。