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赤峰市(林西县、红山区、元宝山区、松山区、阿鲁科尔沁旗、克什克腾旗、翁牛特旗、宁城县、敖汉旗、巴林右旗、喀喇沁旗、巴林左旗)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

阿坝藏族羌族自治州(汶川县、马尔康市、小金县、若尔盖县、壤塘县、理县、黑水县、金川县、九寨沟县、松潘县、茂县、阿坝县、红原县)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)  内蒙古自治区

哈尔滨市(木兰县、五常市、道外区、尚志市、阿城区、南岗区、通河县、双城区、延寿县、呼兰区、方正县、平房区、巴彦县、松北区、依兰县、道里区、香坊区、宾县)

龙岩市(武平县、永定区、连城县、漳平市、长汀县、新罗区、上杭县)

汕尾市(陆丰市、海丰县、陆河县、城区)

甘南藏族自治州(合作市、迭部县、碌曲县、临潭县、玛曲县、舟曲县、夏河县、卓尼县)  七台河市(新兴区、勃利县、桃山区、茄子河区)

深圳市(罗湖区、坪山区、龙岗区、光明区、宝安区、龙华区、盐田区、南山区、福田区)

宣城市(旌德县、郎溪县、宁国市、宣州区、广德市、绩溪县、泾县)

昭通市(永善县、镇雄县、水富市、盐津县、彝良县、巧家县、绥江县、鲁甸县、大关县、昭阳区、威信县)

许昌市(鄢陵县、建安区、襄城县、魏都区、禹州市、长葛市)

益阳市(赫山区、安化县、资阳区、南县、沅江市、桃江县)

贺州市(八步区、平桂区、钟山县、昭平县、富川瑶族自治县)

伊犁哈萨克自治州(霍城县、察布查尔锡伯自治县、新源县、尼勒克县、霍尔果斯市、奎屯市、伊宁县、巩留县、伊宁市、特克斯县、昭苏县)

郴州市(桂东县、嘉禾县、安仁县、桂阳县、北湖区、临武县、永兴县、汝城县、宜章县、苏仙区、资兴市)

梧州市(藤县、万秀区、蒙山县、苍梧县、长洲区、龙圩区、岑溪市)

邵阳市(城步苗族自治县、新邵县、绥宁县、大祥区、新宁县、双清区、邵东市、邵阳县、武冈市、隆回县、洞口县、北塔区)

舟山市(嵊泗县、普陀区、岱山县、定海区)

齐齐哈尔市(讷河市、铁锋区、昂昂溪区、依安县、龙沙区、富裕县、龙江县、泰来县、克山县、拜泉县、建华区、甘南县、碾子山区、克东县、富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区)

张掖市(甘州区、民乐县、临泽县、肃南裕固族自治县、山丹县、高台县)

绍兴市(越城区、新昌县、上虞区、嵊州市、柯桥区、诸暨市)

金华市(义乌市、兰溪市、磐安县、浦江县、永康市、金东区、武义县、东阳市、婺城区)

五指山市(东方市、临高县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、万宁市、乐东黎族自治县、屯昌县、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、文昌市、定安县、澄迈县、琼海市)

无锡市(宜兴市、滨湖区、新吴区、江阴市、惠山区、锡山区、梁溪区)

楚雄彝族自治州(禄丰市、大姚县、牟定县、姚安县、楚雄市、永仁县、双柏县、武定县、南华县、元谋县)

贵港市(覃塘区、港南区、平南县、港北区、桂平市)

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喀什地区(英吉沙县、喀什市、麦盖提县、莎车县、岳普湖县、疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、叶城县、巴楚县、疏附县、伽师县)

三门峡市(陕州区、湖滨区、灵宝市、卢氏县、渑池县、义马市)

上海市(普陀区、徐汇区、崇明区、奉贤区、松江区、宝山区、闵行区、静安区、浦东新区、黄浦区、杨浦区、青浦区、嘉定区、虹口区、长宁区、金山区)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市)  济源市

六安市(裕安区、霍山县、霍邱县、金寨县、舒城县、叶集区、金安区)

广元市(青川县、旺苍县、朝天区、利州区、苍溪县、剑阁县、昭化区)

乐山市(金口河区、沙湾区、市中区、五通桥区、沐川县、马边彝族自治县、夹江县、峨眉山市、犍为县、峨边彝族自治县、井研县)揭阳市(惠来县、揭西县、揭东区、普宁市、榕城区)

保定市(阜平县、博野县、清苑区、安国市、徐水区、定兴县、曲阳县、涞水县、定州市、蠡县、唐县、涞源县、顺平县、莲池区、易县、涿州市、雄县、高阳县、竞秀区、高碑店市、安新县、望都县、容城县、满城区)  贵阳市(清镇市、息烽县、乌当区、修文县、南明区、花溪区、开阳县、白云区、云岩区、观山湖区)

昆明市(石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、盘龙区、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、呈贡区、富民县、东川区、嵩明县、宜良县、西山区、五华区、安宁市、官渡区)

庆阳市(合水县、华池县、镇原县、庆城县、正宁县、环县、西峰区、宁县)

合肥市(庐江县、瑶海区、巢湖市、肥东县、包河区、蜀山区、长丰县、肥西县、庐阳区)广安市(武胜县、华蓥市、广安区、邻水县、岳池县、前锋区)

柳州市(鱼峰区、柳江区、柳北区、融安县、柳城县、城中区、柳南区、三江侗族自治县、鹿寨县、融水苗族自治县)

铜仁市(思南县、碧江区、松桃苗族自治县、江口县、万山区、石阡县、印江土家族苗族自治县、德江县、玉屏侗族自治县、沿河土家族自治县)

抚顺市(清原满族自治县、顺城区、望花区、新抚区、东洲区、抚顺县、新宾满族自治县)

昌吉回族自治州(木垒哈萨克自治县、昌吉市、阜康市、呼图壁县、吉木萨尔县、玛纳斯县、奇台县)

运城市(夏县、芮城县、平陆县、新绛县、临猗县、闻喜县、永济市、万荣县、稷山县、垣曲县、河津市、盐湖区、绛县)

澳门特别行政区

日照市(五莲县、岚山区、东港区、莒县)

佛山市(禅城区、三水区、顺德区、高明区、南海区)

池州市(贵池区、东至县、青阳县、石台县)

吉安市(青原区、峡江县、万安县、井冈山市、吉州区、安福县、吉水县、遂川县、新干县、永丰县、泰和县、永新县、吉安县)

双鸭山市(岭东区、四方台区、集贤县、宝山区、饶河县、尖山区、宝清县、友谊县)

廊坊市(三河市、安次区、文安县、大城县、大厂回族自治县、永清县、霸州市、固安县、香河县、广阳区)

三亚市(吉阳区、崖州区、海棠区、天涯区)

晋城市(城区、高平市、陵川县、沁水县、阳城县、泽州县)

孝感市(汉川市、应城市、大悟县、孝南区、孝昌县、云梦县、安陆市)

临沂市(莒南县、费县、罗庄区、临沭县、沂南县、兰陵县、平邑县、兰山区、蒙阴县、河东区、郯城县、沂水县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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