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镇江市(丹阳市、句容市、润州区、京口区、扬中市、丹徒区)

吉林市(龙潭区、丰满区、磐石市、桦甸市、永吉县、船营区、蛟河市、舒兰市、昌邑区)

天水市(甘谷县、清水县、武山县、秦安县、张家川回族自治县、秦州区、麦积区)

池州市(青阳县、东至县、石台县、贵池区)  汕头市(南澳县、潮阳区、金平区、龙湖区、澄海区、潮南区、濠江区)

伊犁哈萨克自治州(新源县、霍尔果斯市、伊宁市、巩留县、昭苏县、特克斯县、霍城县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、奎屯市)

宝鸡市(金台区、眉县、太白县、陇县、凤县、岐山县、千阳县、陈仓区、凤翔区、扶风县、渭滨区、麟游县)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)澳门特别行政区

贵阳市(南明区、修文县、息烽县、清镇市、观山湖区、白云区、乌当区、开阳县、云岩区、花溪区)  怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、福贡县、贡山独龙族怒族自治县)

甘孜藏族自治州(九龙县、新龙县、道孚县、稻城县、乡城县、白玉县、色达县、理塘县、丹巴县、泸定县、得荣县、康定市、甘孜县、巴塘县、雅江县、炉霍县、石渠县、德格县)

乐山市(沙湾区、井研县、马边彝族自治县、沐川县、峨边彝族自治县、犍为县、市中区、峨眉山市、夹江县、金口河区、五通桥区)

临沂市(郯城县、沂南县、蒙阴县、费县、兰陵县、罗庄区、莒南县、兰山区、临沭县、沂水县、平邑县、河东区)

邯郸市(馆陶县、肥乡区、武安市、复兴区、邯山区、峰峰矿区、广平县、永年区、曲周县、丛台区、魏县、涉县、磁县、成安县、邱县、鸡泽县、大名县、临漳县)

宁德市(蕉城区、屏南县、寿宁县、霞浦县、福鼎市、福安市、周宁县、柘荣县、古田县)

曲靖市(会泽县、富源县、麒麟区、宣威市、沾益区、罗平县、马龙区、师宗县、陆良县)

广州市(天河区、从化区、番禺区、海珠区、越秀区、花都区、南沙区、增城区、荔湾区、黄埔区、白云区)

杭州市(滨江区、建德市、富阳区、萧山区、临平区、西湖区、临安区、淳安县、余杭区、钱塘区、拱墅区、上城区、桐庐县)

秦皇岛市(北戴河区、昌黎县、抚宁区、卢龙县、山海关区、海港区、青龙满族自治县)

阳江市(阳春市、江城区、阳东区、阳西县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿图什市、阿合奇县、阿克陶县)

海南藏族自治州(共和县、同德县、兴海县、贵德县、贵南县)

连云港市(灌南县、海州区、灌云县、赣榆区、连云区、东海县)

临沧市(沧源佤族自治县、凤庆县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、云县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、永德县)

江门市(开平市、蓬江区、恩平市、台山市、新会区、鹤山市、江海区)

滁州市(天长市、南谯区、凤阳县、琅琊区、明光市、定远县、来安县、全椒县)

孝感市(大悟县、安陆市、应城市、孝南区、云梦县、孝昌县、汉川市)

常州市(武进区、溧阳市、钟楼区、金坛区、新北区、天宁区)

延安市(富县、安塞区、黄龙县、延川县、洛川县、黄陵县、甘泉县、子长市、志丹县、宝塔区、宜川县、吴起县、延长县)

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抚顺市(抚顺县、新抚区、顺城区、东洲区、清原满族自治县、望花区、新宾满族自治县)

新余市(分宜县、渝水区)

宜宾市(高县、长宁县、江安县、珙县、叙州区、翠屏区、南溪区、屏山县、兴文县、筠连县)

钦州市(灵山县、钦北区、钦南区、浦北县)  株洲市(芦淞区、荷塘区、醴陵市、石峰区、天元区、渌口区、茶陵县、攸县、炎陵县)

天津市(静海区、红桥区、河东区、滨海新区、宁河区、蓟州区、西青区、东丽区、河北区、津南区、和平区、宝坻区、武清区、河西区、北辰区、南开区)

巴中市(平昌县、恩阳区、通江县、巴州区、南江县)

毕节市(金沙县、织金县、黔西市、赫章县、大方县、七星关区、威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县)重庆市(秀山土家族苗族自治县、沙坪坝区、彭水苗族土家族自治县、垫江县、九龙坡区、巴南区、黔江区、城口县、荣昌区、云阳县、奉节县、万州区、酉阳土家族苗族自治县、大足区、綦江区、巫山县、南岸区、大渡口区、江津区、永川区、丰都县、忠县、开州区、渝北区、北碚区、合川区、渝中区、梁平区、潼南区、铜梁区、石柱土家族自治县、江北区、涪陵区、璧山区、长寿区、巫溪县、南川区、武隆区)

金昌市(永昌县、金川区)  庆阳市(镇原县、华池县、宁县、环县、庆城县、西峰区、正宁县、合水县)

盐城市(建湖县、东台市、盐都区、响水县、大丰区、阜宁县、亭湖区、射阳县、滨海县)

扬州市(邗江区、宝应县、广陵区、仪征市、高邮市、江都区)

桂林市(雁山区、叠彩区、灌阳县、恭城瑶族自治县、象山区、灵川县、七星区、全州县、荔浦市、兴安县、资源县、永福县、平乐县、秀峰区、阳朔县、龙胜各族自治县、临桂区)潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、兴义市、册亨县、贞丰县、晴隆县、望谟县、兴仁市、安龙县)

克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区、独山子区)

香港特别行政区

和田地区(和田市、于田县、皮山县、墨玉县、民丰县、洛浦县、和田县、策勒县)

通辽市(扎鲁特旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、开鲁县、奈曼旗、科尔沁区、库伦旗、霍林郭勒市)

昌都市(边坝县、八宿县、察雅县、卡若区、丁青县、贡觉县、左贡县、类乌齐县、洛隆县、江达县、芒康县)

德阳市(罗江区、中江县、旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市)

厦门市(翔安区、海沧区、集美区、同安区、湖里区、思明区)

枣庄市(峄城区、滕州市、薛城区、山亭区、市中区、台儿庄区)

东营市(河口区、利津县、东营区、垦利区、广饶县)

丹东市(凤城市、振安区、元宝区、宽甸满族自治县、振兴区、东港市)

拉萨市(墨竹工卡县、城关区、尼木县、曲水县、当雄县、达孜区、林周县、堆龙德庆区)

汕尾市(海丰县、陆丰市、陆河县、城区)

铜陵市(义安区、铜官区、枞阳县、郊区)

日照市(五莲县、莒县、岚山区、东港区)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、平坝区、普定县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。