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石河子市(图木舒克市、阿拉尔市、胡杨河市、铁门关市、白杨市、双河市、北屯市、昆玉市、可克达拉市、新星市、五家渠市)

蚌埠市(龙子湖区、固镇县、淮上区、禹会区、蚌山区、怀远县、五河县)

株洲市(醴陵市、炎陵县、渌口区、茶陵县、石峰区、攸县、天元区、芦淞区、荷塘区)

阿里地区(札达县、改则县、噶尔县、措勤县、革吉县、日土县、普兰县)  长治市(上党区、潞城区、屯留区、壶关县、襄垣县、平顺县、沁县、武乡县、潞州区、长子县、黎城县、沁源县)

宣城市(泾县、绩溪县、宣州区、宁国市、旌德县、郎溪县、广德市)

丽江市(古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县)

昌都市(贡觉县、左贡县、八宿县、丁青县、芒康县、洛隆县、边坝县、察雅县、江达县、类乌齐县、卡若区)淮安市(淮阴区、金湖县、洪泽区、清江浦区、淮安区、盱眙县、涟水县)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)  宁波市(北仑区、镇海区、宁海县、鄞州区、象山县、海曙区、余姚市、慈溪市、奉化区、江北区)

北京市(东城区、密云区、海淀区、顺义区、门头沟区、通州区、平谷区、石景山区、房山区、大兴区、昌平区、朝阳区、丰台区、怀柔区、延庆区、西城区)

金华市(永康市、金东区、义乌市、兰溪市、婺城区、武义县、东阳市、浦江县、磐安县)

宿州市(萧县、砀山县、灵璧县、泗县、埇桥区)

大庆市(大同区、红岗区、肇州县、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、让胡路区、龙凤区、萨尔图区、林甸县)

崇左市(江州区、宁明县、扶绥县、大新县、凭祥市、龙州县、天等县)

三沙市(南沙区、西沙区)

滁州市(来安县、明光市、凤阳县、南谯区、定远县、琅琊区、全椒县、天长市)

眉山市(东坡区、仁寿县、洪雅县、丹棱县、青神县、彭山区)

陇南市(康县、宕昌县、武都区、西和县、文县、徽县、礼县、两当县、成县)

唐山市(乐亭县、滦州市、开平区、迁西县、路南区、路北区、玉田县、丰南区、古冶区、迁安市、曹妃甸区、滦南县、遵化市、丰润区)

泰安市(宁阳县、肥城市、泰山区、岱岳区、新泰市、东平县)

焦作市(博爱县、修武县、沁阳市、马村区、武陟县、山阳区、解放区、中站区、温县、孟州市)

新余市(分宜县、渝水区)

茂名市(电白区、高州市、化州市、信宜市、茂南区)

云浮市(云安区、云城区、罗定市、郁南县、新兴县)

洛阳市(栾川县、宜阳县、涧西区、汝阳县、偃师区、瀍河回族区、洛龙区、孟津区、洛宁县、西工区、伊川县、嵩县、新安县、老城区)

阿坝藏族羌族自治州(红原县、茂县、壤塘县、金川县、松潘县、若尔盖县、九寨沟县、汶川县、小金县、理县、黑水县、马尔康市、阿坝县)

襄阳市(老河口市、襄州区、樊城区、宜城市、保康县、枣阳市、襄城区、谷城县、南漳县)

铜川市(印台区、耀州区、宜君县、王益区)

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晋中市(寿阳县、灵石县、祁县、榆社县、左权县、太谷区、平遥县、和顺县、榆次区、介休市、昔阳县)

海南藏族自治州(兴海县、贵德县、共和县、贵南县、同德县)

漯河市(舞阳县、临颍县、郾城区、源汇区、召陵区)

扬州市(高邮市、宝应县、广陵区、仪征市、邗江区、江都区)  桂林市(临桂区、叠彩区、资源县、灌阳县、秀峰区、龙胜各族自治县、平乐县、恭城瑶族自治县、阳朔县、雁山区、象山区、七星区、灵川县、永福县、兴安县、荔浦市、全州县)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、格尔木市、德令哈市、茫崖市、乌兰县、天峻县)

鞍山市(铁西区、立山区、千山区、岫岩满族自治县、铁东区、海城市、台安县)

南昌市(红谷滩区、南昌县、进贤县、青云谱区、青山湖区、新建区、东湖区、西湖区、安义县)南宁市(上林县、良庆区、宾阳县、江南区、马山县、青秀区、兴宁区、武鸣区、西乡塘区、隆安县、横州市、邕宁区)

武汉市(黄陂区、汉阳区、新洲区、硚口区、蔡甸区、武昌区、洪山区、汉南区、江岸区、东西湖区、江汉区、青山区、江夏区)  承德市(隆化县、兴隆县、宽城满族自治县、鹰手营子矿区、承德县、平泉市、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县、双桥区、双滦区、滦平县)

塔城地区(托里县、乌苏市、额敏县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、裕民县)

台州市(黄岩区、玉环市、椒江区、三门县、临海市、温岭市、天台县、路桥区、仙居县)

池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区)

秦皇岛市(海港区、青龙满族自治县、抚宁区、卢龙县、昌黎县、山海关区、北戴河区)

佛山市(禅城区、三水区、南海区、顺德区、高明区)

黔南布依族苗族自治州(平塘县、龙里县、惠水县、三都水族自治县、荔波县、贵定县、福泉市、都匀市、瓮安县、独山县、长顺县、罗甸县)

信阳市(平桥区、新县、罗山县、固始县、淮滨县、光山县、浉河区、商城县、息县、潢川县)

伊春市(大箐山县、汤旺县、金林区、铁力市、乌翠区、友好区、南岔县、嘉荫县、丰林县、伊美区)

河源市(东源县、连平县、龙川县、紫金县、和平县、源城区)

大连市(西岗区、沙河口区、中山区、普兰店区、长海县、庄河市、甘井子区、瓦房店市、金州区、旅顺口区)

安庆市(宿松县、桐城市、太湖县、岳西县、迎江区、大观区、潜山市、望江县、怀宁县、宜秀区)

商丘市(夏邑县、柘城县、宁陵县、永城市、睢阳区、梁园区、虞城县、民权县、睢县)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县)

宜昌市(长阳土家族自治县、宜都市、伍家岗区、秭归县、点军区、猇亭区、枝江市、远安县、西陵区、当阳市、兴山县、夷陵区、五峰土家族自治县)

福州市(闽侯县、连江县、鼓楼区、仓山区、平潭县、永泰县、罗源县、闽清县、晋安区、福清市、台江区、马尾区、长乐区)

苏州市(常熟市、虎丘区、太仓市、昆山市、吴江区、姑苏区、相城区、吴中区、张家港市)

黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、晴隆县、册亨县、望谟县、兴义市、普安县、兴仁市、安龙县)

七台河市(茄子河区、桃山区、勃利县、新兴区)

烟台市(龙口市、莱山区、芝罘区、牟平区、招远市、栖霞市、莱州市、蓬莱区、莱阳市、海阳市、福山区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。