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临汾市(曲沃县、汾西县、吉县、乡宁县、侯马市、蒲县、大宁县、翼城县、霍州市、古县、尧都区、浮山县、隰县、永和县、襄汾县、洪洞县、安泽县)
金昌市(金川区、永昌县)
黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县) 鹤壁市(浚县、淇滨区、淇县、山城区、鹤山区)
毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、金沙县、纳雍县、赫章县、黔西市、七星关区、大方县、织金县)
日照市(莒县、东港区、岚山区、五莲县)
三亚市(海棠区、崖州区、天涯区、吉阳区)
广西壮族自治区 自贡市(自流井区、大安区、沿滩区、富顺县、贡井区、荣县)
昆明市(宜良县、晋宁区、富民县、五华区、东川区、西山区、盘龙区、官渡区、呈贡区、石林彝族自治县、安宁市、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县)
呼伦贝尔市(鄂温克族自治旗、根河市、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、阿荣旗、新巴尔虎左旗、满洲里市、海拉尔区、额尔古纳市、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、陈巴尔虎旗、牙克石市、新巴尔虎右旗)
贵港市(覃塘区、平南县、桂平市、港北区、港南区)
白银市(会宁县、景泰县、白银区、平川区、靖远县)
长春市(南关区、德惠市、二道区、绿园区、宽城区、农安县、九台区、榆树市、双阳区、公主岭市、朝阳区)
西安市(雁塔区、蓝田县、高陵区、碑林区、新城区、长安区、未央区、莲湖区、临潼区、灞桥区、鄠邑区、周至县、阎良区)
天水市(甘谷县、武山县、麦积区、秦州区、秦安县、清水县、张家川回族自治县)
铜川市(宜君县、印台区、耀州区、王益区)
宜昌市(夷陵区、五峰土家族自治县、枝江市、宜都市、西陵区、伍家岗区、猇亭区、远安县、当阳市、兴山县、点军区、长阳土家族自治县、秭归县)
乌兰察布市(凉城县、四子王旗、商都县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、察哈尔右翼前旗、兴和县、察哈尔右翼中旗、集宁区、化德县、卓资县)
临夏回族自治州(康乐县、临夏县、临夏市、和政县、广河县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、东乡族自治县)
海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)
来宾市(金秀瑶族自治县、武宣县、兴宾区、象州县、合山市、忻城县)
甘南藏族自治州(舟曲县、卓尼县、临潭县、迭部县、合作市、玛曲县、夏河县、碌曲县)
南平市(顺昌县、邵武市、建阳区、武夷山市、松溪县、浦城县、延平区、政和县、建瓯市、光泽县)
平顶山市(郏县、新华区、叶县、汝州市、宝丰县、舞钢市、卫东区、石龙区、鲁山县、湛河区)
台州市(三门县、温岭市、仙居县、临海市、玉环市、椒江区、黄岩区、天台县、路桥区)
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泸州市(龙马潭区、合江县、叙永县、江阳区、纳溪区、泸县、古蔺县)
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益阳市(安化县、资阳区、南县、沅江市、赫山区、桃江县)
北京市(延庆区、海淀区、大兴区、密云区、石景山区、平谷区、房山区、门头沟区、顺义区、西城区、丰台区、怀柔区、东城区、通州区、朝阳区、昌平区)
黔南布依族苗族自治州(平塘县、惠水县、瓮安县、贵定县、独山县、都匀市、荔波县、长顺县、三都水族自治县、福泉市、罗甸县、龙里县)
和田地区(于田县、民丰县、和田市、策勒县、墨玉县、皮山县、和田县、洛浦县) 锡林郭勒盟(苏尼特右旗、正蓝旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、多伦县、正镶白旗、二连浩特市、镶黄旗、东乌珠穆沁旗、太仆寺旗、苏尼特左旗、阿巴嘎旗)
绥化市(安达市、肇东市、兰西县、绥棱县、望奎县、北林区、青冈县、庆安县、海伦市、明水县)
通化市(集安市、通化县、梅河口市、柳河县、二道江区、东昌区、辉南县)
鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)黑河市(嫩江市、爱辉区、孙吴县、逊克县、北安市、五大连池市)
亳州市(涡阳县、谯城区、利辛县、蒙城县) 池州市(贵池区、石台县、青阳县、东至县)
石河子市(阿拉尔市、图木舒克市、双河市、五家渠市、胡杨河市、铁门关市、可克达拉市、新星市、昆玉市、白杨市、北屯市)
嘉兴市(桐乡市、海宁市、海盐县、秀洲区、南湖区、平湖市、嘉善县)
哈尔滨市(呼兰区、香坊区、通河县、南岗区、双城区、平房区、道里区、道外区、延寿县、依兰县、木兰县、尚志市、方正县、巴彦县、宾县、阿城区、五常市、松北区)阿坝藏族羌族自治州(马尔康市、阿坝县、汶川县、红原县、黑水县、小金县、理县、茂县、金川县、九寨沟县、壤塘县、松潘县、若尔盖县)
太原市(迎泽区、阳曲县、古交市、万柏林区、娄烦县、晋源区、杏花岭区、小店区、清徐县、尖草坪区)
咸宁市(赤壁市、崇阳县、通山县、咸安区、通城县、嘉鱼县)
郴州市(苏仙区、北湖区、宜章县、临武县、汝城县、嘉禾县、资兴市、永兴县、桂阳县、桂东县、安仁县)
韶关市(新丰县、仁化县、武江区、始兴县、浈江区、翁源县、乐昌市、乳源瑶族自治县、曲江区、南雄市)
肇庆市(端州区、高要区、封开县、四会市、鼎湖区、德庆县、广宁县、怀集县)
淮南市(寿县、凤台县、潘集区、大通区、八公山区、田家庵区、谢家集区)
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潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)
东营市(利津县、东营区、垦利区、广饶县、河口区)
邢台市(威县、临城县、襄都区、任泽区、内丘县、南和区、清河县、广宗县、宁晋县、新河县、临西县、隆尧县、平乡县、信都区、沙河市、南宫市、巨鹿县、柏乡县)
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仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)
中卫市(中宁县、沙坡头区、海原县)
巴音郭楞蒙古自治州(焉耆回族自治县、且末县、若羌县、库尔勒市、轮台县、和静县、博湖县、尉犁县、和硕县)
恩施土家族苗族自治州(来凤县、咸丰县、利川市、巴东县、恩施市、鹤峰县、宣恩县、建始县)
商洛市(镇安县、商南县、商州区、洛南县、柞水县、山阳县、丹凤县)
开发商的这个冬天,成了史上最漫长的季节。
煎熬之下,以内房股为代表,房企在资本市场的消亡速度正在加快。
死水微澜
4月17日,香港资本市场,老牌开发商建业地产(00832,HK)大涨21.65%,成为当天涨幅最大的股票之一。
如此亮眼的表现极具迷惑性,因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中,建业地产报收0.118港元,成交金额仅35.3万港股,市值为3.6亿港元。
35.3万,不到行业繁荣期一位高管的月薪;3.6亿资金,不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。
但事实上,建业地产股价的表现,并非个案。香港上市的内房股,在当前的市场环境下,大多数股价低迷,交投清淡,乏人问津。
惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日,在港上市的内地房地股(内房股),共有159家公司,其中113家公司交易价格低于1港元,占比71%;80家公司低于0.25港元,占比51%。
这些数据表明,内房股的退市潮正山雨欲来。
港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面,就这些标准衡量,其中大量的内房股已经触发以下两条规则:一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元,联交所可强制退市;二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%,触发退市。
也就是说,对大面积的内房股,债务违约仍在发酵,未来一段时间内,面临退市危机是既定命运。
退市即告别资本市场,对退市房企而言,那是最后的挽歌。因为这意味着,曾经受资本追捧的明星企业,从此泯然于众人。
作为资本密集型行业,先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看,在成为一段时间的僵尸企业之后,消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大,退市之后,如今早就没了正面的话题度。
建业困境
在面临退市的房企中,和那些全国扩张的企业不同,建业地产是个特殊的存在。
4月20日,郑州花园路,万达坊,“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出,市集吸引众多年轻人打卡体验。
看似火热的商业活动背后,隐藏着一家失意的公司,也折射着一个行业的衰荣。
万达坊原名建业凯旋广场,由建业集团2015年启动建设,2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目,因其融合商业、文化、商务功能,推动金水区CBD发展,被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月,建业集团与万达商业达成战略合作,将旗下商业项目(包括郑州建业凯旋广场)的运营权移交万达,以换取7亿元现金流缓解经营压力。
图片来自万达坊官微
建业凯旋广场的更名,只是建业地产资金链危机的缩影。
2021年郑州暴雨,成为建业地产债务危机的导火索。当年7月,郑州特大暴雨导致多处工地停工,多处项目受灾;此外,灾后公司销售断崖式下滑,销售回款急速减少;同时文旅、商业等业态停业,导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧,债务危机全面爆发。其后,建业集团董事长胡葆森亲自上阵,从王健林处借了7个“小目标”,并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权,这也是商业广场更名的由来……
时隔四年,现实依旧不容乐观,公司最新年报显示,截至2024年末,建业地产的借贷总额达240.4亿元,其中一年内到期债务达到212.05亿元,现金及等价物仅有3.65亿元,现金流紧张依旧。更令人关注的是,公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额,凸显了流动性困境。2025年一季度,公司合同销售总额人民币21.1亿元,同比增加15.1%;其中3月份,建业集团物业销售额人民币5.4亿元,同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比,当下经营活动创造的经现金流,相对于到期债务令外界担忧。
资本的掣肘
建业的案例令人唏嘘。
在陷入债务危机的房企中,就表现形式来看,绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同,这是一家深耕河南,在房企全国化布局浪潮中,能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是,深耕浙江,以杭州为大本营的滨江集团,安然度过了本轮行业衰退,成为资本市场上稀缺投资标的,公司股价目前维持高位,仍保有高达325亿的市值。同时,这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。
某种程度上,区域深耕,保持专注,是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言,同样是城市深耕,建业地产为何会遭遇债务困境?为何也难逃周期?
答案在于区域内的无序扩张。2015年,建业地产的销售额仅为165.7亿元,但至2019年,建业地产销售规模首次突破千亿,全年销售总额1011.5亿元,四年间增幅为7倍。与此同时,在这四年里,其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。
仔细梳理这四年的发展,很容易得出结论,低能级城市的过度下沉,商业、文旅、养老业态的扩张,让摊子铺得过大,并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中,对建业而言,一个更深层的问题是,资本的双刃剑效应。
在上行周期中,房企通常形成扩张的正反馈,销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中,负反馈同样形成逻辑闭环,销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然,在上述反馈过程中,资产扩张与资产冻结的关键阶段,资本扮演着核心角色。
同为河南企业,近期持续出圈的胖东来,给出了一个反资本的案例,正如其创始人于东来名言:“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来,上市会将企业的灵魂出卖给资本,导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知,上市是为了挣钱,而不是因为责任,因此他选择坚守河南,不往外扩张,并坚守胖东来品牌……
对绝大多数房企而言,如果能再重新选择一次,企业的命运或许并没有什么不同,因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言,如果给胡葆森重来一次的机会,企业的命运或许会有所不同。
不过这仅仅是种假设,现如今,建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说,雪中送炭无异于痴人说梦,锦上添花才是常态。
一切远未到结束的时刻,对陷入债务危机的房企来而言,他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐,又最终被资本抛弃。
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