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延安市(子长市、宝塔区、黄陵县、黄龙县、洛川县、宜川县、甘泉县、志丹县、延川县、延长县、富县、吴起县、安塞区)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

红河哈尼族彝族自治州(泸西县、河口瑶族自治县、石屏县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、开远市、屏边苗族自治县、弥勒市、元阳县、红河县、建水县、蒙自市、绿春县)

梧州市(长洲区、龙圩区、万秀区、蒙山县、藤县、苍梧县、岑溪市)  庆阳市(华池县、宁县、合水县、正宁县、环县、镇原县、西峰区、庆城县)

南通市(通州区、如东县、崇川区、海门区、启东市、如皋市、海安市)

淮北市(烈山区、杜集区、濉溪县、相山区)

云浮市(云城区、罗定市、郁南县、新兴县、云安区)

广州市(越秀区、从化区、白云区、黄埔区、天河区、增城区、海珠区、南沙区、荔湾区、番禺区、花都区)  滨州市(无棣县、邹平市、阳信县、滨城区、博兴县、沾化区、惠民县)

普洱市(西盟佤族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、澜沧拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县)

衢州市(柯城区、衢江区、常山县、开化县、龙游县、江山市)

萍乡市(湘东区、莲花县、芦溪县、上栗县、安源区)

湛江市(吴川市、廉江市、赤坎区、遂溪县、霞山区、坡头区、麻章区、徐闻县、雷州市)

三门峡市(陕州区、卢氏县、灵宝市、渑池县、湖滨区、义马市)

深圳市(南山区、坪山区、龙华区、盐田区、光明区、龙岗区、宝安区、福田区、罗湖区)

毕节市(黔西市、赫章县、纳雍县、七星关区、金沙县、大方县、威宁彝族回族苗族自治县、织金县)

泸州市(江阳区、纳溪区、古蔺县、合江县、叙永县、泸县、龙马潭区)

南京市(雨花台区、六合区、鼓楼区、玄武区、溧水区、秦淮区、高淳区、江宁区、栖霞区、浦口区、建邺区)

梅州市(大埔县、兴宁市、梅县区、平远县、蕉岭县、五华县、丰顺县、梅江区)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

白城市(通榆县、镇赉县、大安市、洮南市、洮北区)

安康市(镇坪县、宁陕县、平利县、石泉县、旬阳市、白河县、汉滨区、紫阳县、汉阴县、岚皋县)

东莞市

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿图什市、乌恰县、阿合奇县)

承德市(承德县、滦平县、双滦区、隆化县、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、平泉市、鹰手营子矿区、宽城满族自治县、兴隆县、双桥区)

鸡西市(城子河区、虎林市、滴道区、鸡冠区、麻山区、恒山区、鸡东县、密山市、梨树区)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、乾安县、长岭县、宁江区)

茂名市(信宜市、电白区、茂南区、高州市、化州市)

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濮阳市(清丰县、濮阳县、华龙区、台前县、南乐县、范县)

那曲市(班戈县、巴青县、尼玛县、嘉黎县、色尼区、索县、双湖县、聂荣县、安多县、申扎县、比如县)

自贡市(富顺县、贡井区、大安区、沿滩区、自流井区、荣县)

营口市(盖州市、鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市)  湖州市(南浔区、德清县、安吉县、长兴县、吴兴区)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

曲靖市(马龙区、沾益区、麒麟区、师宗县、罗平县、会泽县、宣威市、富源县、陆良县)

许昌市(长葛市、鄢陵县、襄城县、魏都区、建安区、禹州市)连云港市(灌南县、海州区、赣榆区、连云区、东海县、灌云县)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、大洼区、双台子区)  巴中市(南江县、通江县、平昌县、巴州区、恩阳区)

苏州市(张家港市、昆山市、虎丘区、姑苏区、吴中区、相城区、太仓市、吴江区、常熟市)

贵港市(桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)江门市(开平市、鹤山市、台山市、新会区、蓬江区、江海区、恩平市)

来宾市(金秀瑶族自治县、武宣县、象州县、合山市、忻城县、兴宾区)

惠州市(惠城区、龙门县、惠阳区、博罗县、惠东县)

佛山市(高明区、顺德区、禅城区、南海区、三水区)

韶关市(始兴县、南雄市、武江区、仁化县、翁源县、乳源瑶族自治县、浈江区、乐昌市、曲江区、新丰县)

朝阳市(北票市、凌源市、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、双塔区、龙城区)

开封市(杞县、龙亭区、通许县、尉氏县、鼓楼区、顺河回族区、禹王台区、兰考县、祥符区)

五指山市(定安县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、东方市、琼中黎族苗族自治县、屯昌县、澄迈县、万宁市、临高县、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、文昌市、白沙黎族自治县)

迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

天水市(麦积区、甘谷县、清水县、张家川回族自治县、武山县、秦州区、秦安县)

东营市(垦利区、东营区、利津县、河口区、广饶县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)

赣州市(大余县、上犹县、宁都县、定南县、安远县、龙南市、寻乌县、信丰县、赣县区、会昌县、章贡区、全南县、兴国县、瑞金市、石城县、于都县、崇义县、南康区)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

肇庆市(高要区、广宁县、德庆县、端州区、四会市、怀集县、封开县、鼎湖区)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

阜阳市(颍上县、太和县、阜南县、颍泉区、界首市、颍东区、颍州区、临泉县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。