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德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、芒市、梁河县、陇川县)

日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)

福州市(闽侯县、台江区、福清市、长乐区、连江县、罗源县、平潭县、晋安区、永泰县、马尾区、仓山区、闽清县、鼓楼区)

咸阳市(泾阳县、三原县、淳化县、杨陵区、礼泉县、旬邑县、彬州市、秦都区、永寿县、渭城区、乾县、兴平市、长武县、武功县)  上海市(宝山区、静安区、长宁区、青浦区、普陀区、杨浦区、浦东新区、松江区、奉贤区、闵行区、金山区、崇明区、黄浦区、虹口区、徐汇区、嘉定区)

玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、曲麻莱县、治多县、杂多县、称多县)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、若羌县、轮台县、焉耆回族自治县、博湖县、和硕县、库尔勒市、且末县、和静县)

兴安盟(扎赉特旗、阿尔山市、科尔沁右翼中旗、突泉县、乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)  临汾市(曲沃县、浮山县、隰县、翼城县、安泽县、霍州市、蒲县、洪洞县、乡宁县、大宁县、吉县、尧都区、侯马市、永和县、襄汾县、汾西县、古县)

深圳市(盐田区、龙华区、光明区、龙岗区、宝安区、罗湖区、福田区、南山区、坪山区)

朔州市(怀仁市、平鲁区、应县、山阴县、右玉县、朔城区)

钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)

韶关市(新丰县、浈江区、始兴县、武江区、南雄市、曲江区、翁源县、乐昌市、仁化县、乳源瑶族自治县)

绵阳市(北川羌族自治县、安州区、梓潼县、游仙区、平武县、三台县、江油市、涪城区、盐亭县)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

广安市(武胜县、邻水县、广安区、岳池县、华蓥市、前锋区)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、建始县、恩施市、巴东县、咸丰县、宣恩县、来凤县、利川市)

沧州市(孟村回族自治县、肃宁县、吴桥县、南皮县、沧县、运河区、东光县、泊头市、盐山县、献县、河间市、青县、海兴县、黄骅市、任丘市、新华区)

枣庄市(台儿庄区、市中区、峄城区、薛城区、滕州市、山亭区)

海东市(平安区、循化撒拉族自治县、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县、乐都区)

黄南藏族自治州(泽库县、尖扎县、同仁市、河南蒙古族自治县)

大连市(甘井子区、西岗区、金州区、中山区、瓦房店市、旅顺口区、庄河市、普兰店区、沙河口区、长海县)

铜川市(王益区、印台区、宜君县、耀州区)

林芝市(波密县、米林市、墨脱县、朗县、工布江达县、巴宜区、察隅县)

盐城市(响水县、亭湖区、盐都区、射阳县、大丰区、滨海县、东台市、阜宁县、建湖县)

荆州市(松滋市、沙市区、石首市、洪湖市、江陵县、荆州区、监利市、公安县)

三明市(尤溪县、大田县、永安市、泰宁县、清流县、宁化县、沙县区、明溪县、三元区、建宁县、将乐县)

上饶市(广信区、万年县、婺源县、横峰县、弋阳县、信州区、玉山县、德兴市、余干县、广丰区、鄱阳县、铅山县)

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威海市(环翠区、乳山市、荣成市、文登区)

大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)

九江市(永修县、瑞昌市、修水县、濂溪区、共青城市、都昌县、柴桑区、德安县、湖口县、庐山市、浔阳区、武宁县、彭泽县)

铜陵市(义安区、郊区、铜官区、枞阳县)  鄂尔多斯市(杭锦旗、鄂托克旗、东胜区、康巴什区、达拉特旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、乌审旗)

广元市(剑阁县、青川县、朝天区、利州区、昭化区、旺苍县、苍溪县)

攀枝花市(米易县、西区、盐边县、仁和区、东区)

大同市(平城区、浑源县、阳高县、广灵县、云州区、左云县、新荣区、云冈区、天镇县、灵丘县)泸州市(纳溪区、江阳区、古蔺县、合江县、叙永县、龙马潭区、泸县)

宜春市(靖安县、樟树市、丰城市、宜丰县、高安市、奉新县、袁州区、上高县、万载县、铜鼓县)  芜湖市(湾沚区、镜湖区、繁昌区、无为市、鸠江区、弋江区、南陵县)

呼和浩特市(清水河县、赛罕区、土默特左旗、新城区、和林格尔县、托克托县、武川县、回民区、玉泉区)

安康市(宁陕县、汉阴县、岚皋县、镇坪县、汉滨区、紫阳县、白河县、平利县、旬阳市、石泉县)

晋中市(左权县、寿阳县、太谷区、祁县、昔阳县、平遥县、榆社县、和顺县、榆次区、介休市、灵石县)乐山市(夹江县、五通桥区、峨边彝族自治县、市中区、犍为县、马边彝族自治县、峨眉山市、沙湾区、金口河区、井研县、沐川县)

菏泽市(东明县、郓城县、单县、定陶区、成武县、曹县、巨野县、鄄城县、牡丹区)

黄山市(屯溪区、徽州区、歙县、黟县、休宁县、祁门县、黄山区)

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

日喀则市(谢通门县、萨嘎县、仁布县、康马县、南木林县、定结县、昂仁县、拉孜县、吉隆县、定日县、江孜县、白朗县、萨迦县、岗巴县、亚东县、桑珠孜区、聂拉木县、仲巴县)

哈尔滨市(松北区、道里区、平房区、木兰县、道外区、呼兰区、尚志市、双城区、宾县、延寿县、阿城区、方正县、通河县、香坊区、五常市、南岗区、巴彦县、依兰县)

黄冈市(黄州区、武穴市、团风县、浠水县、蕲春县、麻城市、黄梅县、红安县、英山县、罗田县)

湘西土家族苗族自治州(龙山县、永顺县、泸溪县、凤凰县、花垣县、吉首市、保靖县、古丈县)

东营市(东营区、垦利区、河口区、利津县、广饶县)

达州市(万源市、达川区、宣汉县、大竹县、开江县、渠县、通川区)

海南藏族自治州(贵德县、同德县、共和县、兴海县、贵南县)

南宁市(隆安县、江南区、邕宁区、宾阳县、良庆区、横州市、青秀区、上林县、马山县、武鸣区、兴宁区、西乡塘区)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)

锡林郭勒盟(太仆寺旗、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、苏尼特左旗、阿巴嘎旗、二连浩特市、苏尼特右旗、正镶白旗、镶黄旗、多伦县、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗)

张家界市(武陵源区、永定区、慈利县、桑植县)

太原市(晋源区、尖草坪区、阳曲县、小店区、娄烦县、清徐县、古交市、杏花岭区、迎泽区、万柏林区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。