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常德市(鼎城区、桃源县、汉寿县、津市市、临澧县、武陵区、安乡县、澧县、石门县)
龙岩市(长汀县、漳平市、连城县、上杭县、新罗区、武平县、永定区)
南宁市(兴宁区、邕宁区、上林县、横州市、武鸣区、隆安县、青秀区、良庆区、西乡塘区、宾阳县、江南区、马山县)
济宁市(梁山县、鱼台县、微山县、邹城市、任城区、嘉祥县、泗水县、兖州区、汶上县、金乡县、曲阜市)
广安市(华蓥市、武胜县、邻水县、广安区、前锋区、岳池县)
宜春市(樟树市、宜丰县、奉新县、万载县、袁州区、铜鼓县、靖安县、丰城市、高安市、上高县)
齐齐哈尔市(龙沙区、昂昂溪区、讷河市、依安县、拜泉县、碾子山区、龙江县、克山县、梅里斯达斡尔族区、甘南县、富裕县、建华区、克东县、富拉尔基区、泰来县、铁锋区)
益阳市(赫山区、桃江县、沅江市、南县、资阳区、安化县)
宜昌市(秭归县、长阳土家族自治县、西陵区、宜都市、夷陵区、枝江市、猇亭区、兴山县、远安县、点军区、五峰土家族自治县、当阳市、伍家岗区)
来宾市(兴宾区、金秀瑶族自治县、合山市、武宣县、象州县、忻城县)
晋城市(高平市、城区、陵川县、泽州县、阳城县、沁水县)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
娄底市(冷水江市、娄星区、双峰县、涟源市、新化县)
抚顺市(顺城区、清原满族自治县、新宾满族自治县、新抚区、抚顺县、东洲区、望花区)
忻州市(繁峙县、五台县、保德县、原平市、代县、静乐县、偏关县、五寨县、岢岚县、忻府区、河曲县、宁武县、神池县、定襄县)
凉山彝族自治州(美姑县、布拖县、会理市、盐源县、冕宁县、西昌市、会东县、金阳县、昭觉县、甘洛县、普格县、宁南县、德昌县、越西县、雷波县、喜德县、木里藏族自治县)
周口市(太康县、项城市、沈丘县、鹿邑县、扶沟县、川汇区、西华县、淮阳区、商水县、郸城县)
新乡市(原阳县、卫辉市、卫滨区、新乡县、长垣市、凤泉区、延津县、牧野区、封丘县、红旗区、获嘉县、辉县市)
安庆市(宿松县、宜秀区、大观区、岳西县、潜山市、怀宁县、迎江区、太湖县、望江县、桐城市)
楚雄彝族自治州(姚安县、禄丰市、双柏县、南华县、元谋县、武定县、楚雄市、大姚县、永仁县、牟定县)
绵阳市(安州区、北川羌族自治县、平武县、梓潼县、三台县、游仙区、涪城区、盐亭县、江油市)
濮阳市(清丰县、濮阳县、台前县、南乐县、华龙区、范县)
巴中市(恩阳区、通江县、巴州区、南江县、平昌县)
唐山市(玉田县、曹妃甸区、迁西县、遵化市、路南区、丰润区、路北区、开平区、滦南县、乐亭县、迁安市、古冶区、滦州市、丰南区)
沧州市(海兴县、孟村回族自治县、青县、运河区、肃宁县、献县、任丘市、南皮县、河间市、黄骅市、沧县、盐山县、吴桥县、泊头市、新华区、东光县)
渭南市(蒲城县、澄城县、韩城市、临渭区、白水县、合阳县、富平县、大荔县、华阴市、华州区、潼关县)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、瑞丽市、陇川县、盈江县)
衢州市(龙游县、衢江区、江山市、柯城区、开化县、常山县)
上海市(宝山区、黄浦区、浦东新区、松江区、长宁区、青浦区、静安区、普陀区、嘉定区、奉贤区、闵行区、杨浦区、徐汇区、虹口区、金山区、崇明区)
鞍山市(岫岩满族自治县、台安县、千山区、立山区、海城市、铁西区、铁东区)
无锡市(锡山区、滨湖区、宜兴市、梁溪区、江阴市、新吴区、惠山区)
兴安盟(乌兰浩特市、扎赉特旗、突泉县、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗)
连云港市(东海县、海州区、灌南县、灌云县、赣榆区、连云区)
信阳市(浉河区、淮滨县、平桥区、光山县、固始县、罗山县、商城县、潢川县、息县、新县)
西宁市(城中区、城西区、湟源县、城东区、大通回族土族自治县、城北区、湟中区)
焦作市(修武县、孟州市、博爱县、沁阳市、山阳区、武陟县、温县、解放区、马村区、中站区)
甘孜藏族自治州(理塘县、新龙县、炉霍县、德格县、石渠县、甘孜县、白玉县、巴塘县、九龙县、稻城县、丹巴县、得荣县、色达县、泸定县、乡城县、康定市、道孚县、雅江县)
昌吉回族自治州(昌吉市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、奇台县、阜康市、吉木萨尔县、玛纳斯县)
湖州市(安吉县、长兴县、南浔区、吴兴区、德清县)
荆门市(掇刀区、钟祥市、京山市、沙洋县、东宝区)
萍乡市(湘东区、莲花县、芦溪县、安源区、上栗县)
黑河市(爱辉区、五大连池市、北安市、孙吴县、嫩江市、逊克县)
大连市(西岗区、瓦房店市、旅顺口区、普兰店区、长海县、金州区、沙河口区、甘井子区、中山区、庄河市)
云浮市(新兴县、罗定市、云城区、郁南县、云安区)
上饶市(万年县、横峰县、铅山县、信州区、广丰区、余干县、广信区、德兴市、鄱阳县、婺源县、弋阳县、玉山县)
长治市(黎城县、襄垣县、潞州区、沁县、屯留区、沁源县、平顺县、长子县、上党区、武乡县、潞城区、壶关县)
三亚市(崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区)
绥化市(明水县、海伦市、肇东市、庆安县、青冈县、北林区、望奎县、兰西县、绥棱县、安达市)
澳门特别行政区
阿坝藏族羌族自治州(茂县、壤塘县、理县、汶川县、阿坝县、马尔康市、红原县、若尔盖县、黑水县、九寨沟县、松潘县、金川县、小金县)
铁岭市(银州区、调兵山市、铁岭县、昌图县、开原市、清河区、西丰县)
银川市(永宁县、兴庆区、金凤区、西夏区、贺兰县、灵武市)
宿州市(灵璧县、砀山县、萧县、泗县、埇桥区)
天津市(滨海新区、河北区、和平区、武清区、南开区、宝坻区、东丽区、静海区、蓟州区、津南区、西青区、宁河区、河东区、河西区、北辰区、红桥区)
北京市(平谷区、大兴区、怀柔区、昌平区、顺义区、朝阳区、通州区、丰台区、东城区、门头沟区、石景山区、海淀区、密云区、延庆区、西城区、房山区)
泉州市(洛江区、金门县、南安市、德化县、丰泽区、安溪县、晋江市、鲤城区、永春县、石狮市、惠安县、泉港区)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
日喀则市(拉孜县、聂拉木县、康马县、岗巴县、定日县、仲巴县、谢通门县、吉隆县、桑珠孜区、昂仁县、南木林县、萨迦县、定结县、亚东县、仁布县、白朗县、萨嘎县、江孜县)
广西壮族自治区
德州市(齐河县、陵城区、庆云县、宁津县、夏津县、德城区、武城县、禹城市、临邑县、乐陵市、平原县)
晋中市(榆次区、灵石县、介休市、太谷区、祁县、平遥县、榆社县、和顺县、寿阳县、左权县、昔阳县)
鹤岗市(东山区、兴山区、萝北县、向阳区、工农区、南山区、绥滨县、兴安区)
哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)
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中山市
南京市(秦淮区、高淳区、建邺区、玄武区、浦口区、江宁区、鼓楼区、溧水区、栖霞区、六合区、雨花台区)
徐州市(丰县、鼓楼区、铜山区、云龙区、沛县、贾汪区、睢宁县、邳州市、新沂市、泉山区)
通辽市(扎鲁特旗、奈曼旗、开鲁县、科尔沁区、霍林郭勒市、库伦旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗)
宜宾市(叙州区、屏山县、筠连县、长宁县、翠屏区、高县、南溪区、江安县、兴文县、珙县)
茂名市(信宜市、电白区、化州市、高州市、茂南区)
北海市(银海区、铁山港区、合浦县、海城区)
淮南市(潘集区、八公山区、寿县、谢家集区、大通区、凤台县、田家庵区)
烟台市(莱山区、海阳市、栖霞市、蓬莱区、龙口市、招远市、牟平区、芝罘区、莱州市、莱阳市、福山区)
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衡阳市(石鼓区、常宁市、衡东县、衡阳县、衡南县、耒阳市、雁峰区、珠晖区、蒸湘区、祁东县、南岳区、衡山县)
百色市(右江区、那坡县、靖西市、德保县、凌云县、田林县、田阳区、西林县、平果市、隆林各族自治县、乐业县、田东县)
菏泽市(鄄城县、东明县、定陶区、单县、成武县、巨野县、牡丹区、曹县、郓城县)
黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、雷山县、榕江县、镇远县、三穗县、锦屏县、麻江县、岑巩县、台江县、从江县、天柱县、凯里市、剑河县、黎平县、施秉县、黄平县)
贵阳市(南明区、观山湖区、息烽县、花溪区、修文县、乌当区、云岩区、白云区、开阳县、清镇市)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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