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德宏傣族景颇族自治州(梁河县、瑞丽市、盈江县、陇川县、芒市)

大同市(左云县、广灵县、灵丘县、平城区、云冈区、阳高县、新荣区、浑源县、天镇县、云州区)

襄阳市(枣阳市、保康县、老河口市、襄州区、宜城市、樊城区、谷城县、南漳县、襄城区)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、温泉县、精河县)  深圳市(龙岗区、南山区、坪山区、龙华区、光明区、盐田区、福田区、罗湖区、宝安区)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、宣恩县、建始县、来凤县、鹤峰县、恩施市、咸丰县、利川市)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

抚州市(崇仁县、南丰县、临川区、南城县、资溪县、黎川县、东乡区、宜黄县、乐安县、金溪县、广昌县)

忻州市(神池县、忻府区、五寨县、宁武县、定襄县、河曲县、岢岚县、偏关县、原平市、繁峙县、代县、静乐县、保德县、五台县)  龙岩市(武平县、上杭县、长汀县、漳平市、新罗区、永定区、连城县)

宁波市(宁海县、象山县、奉化区、慈溪市、鄞州区、镇海区、江北区、海曙区、余姚市、北仑区)

那曲市(安多县、聂荣县、尼玛县、双湖县、索县、班戈县、色尼区、申扎县、嘉黎县、比如县、巴青县)

宝鸡市(岐山县、陇县、眉县、扶风县、金台区、渭滨区、陈仓区、凤翔区、凤县、千阳县、麟游县、太白县)

商洛市(商州区、山阳县、镇安县、商南县、柞水县、丹凤县、洛南县)

西藏自治区

茂名市(茂南区、信宜市、电白区、高州市、化州市)

滁州市(凤阳县、明光市、天长市、来安县、全椒县、定远县、琅琊区、南谯区)

潍坊市(昌乐县、坊子区、寒亭区、奎文区、寿光市、临朐县、诸城市、潍城区、青州市、安丘市、高密市、昌邑市)

塔城地区(沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、塔城市、额敏县、乌苏市、裕民县)

新余市(渝水区、分宜县)

阳江市(阳春市、阳西县、阳东区、江城区)

本溪市(平山区、明山区、南芬区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县、溪湖区)

鹤岗市(东山区、兴山区、向阳区、兴安区、绥滨县、工农区、萝北县、南山区)

朝阳市(双塔区、建平县、朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、北票市、凌源市)

湘西土家族苗族自治州(泸溪县、吉首市、凤凰县、保靖县、花垣县、古丈县、永顺县、龙山县)

徐州市(贾汪区、泉山区、睢宁县、鼓楼区、铜山区、新沂市、沛县、云龙区、丰县、邳州市)

绍兴市(诸暨市、嵊州市、新昌县、越城区、上虞区、柯桥区)

淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)

益阳市(资阳区、桃江县、安化县、沅江市、南县、赫山区)

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烟台市(莱州市、牟平区、海阳市、芝罘区、莱阳市、莱山区、招远市、龙口市、福山区、蓬莱区、栖霞市)

佛山市(南海区、三水区、禅城区、高明区、顺德区)

漯河市(舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区、临颍县)

焦作市(修武县、沁阳市、温县、孟州市、武陟县、中站区、博爱县、解放区、山阳区、马村区)  通辽市(科尔沁区、霍林郭勒市、扎鲁特旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、开鲁县、奈曼旗、库伦旗)

乐山市(夹江县、金口河区、井研县、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、沐川县、沙湾区、犍为县、市中区、五通桥区、峨眉山市)

株洲市(芦淞区、天元区、醴陵市、渌口区、荷塘区、茶陵县、石峰区、炎陵县、攸县)

遵义市(习水县、湄潭县、务川仡佬族苗族自治县、仁怀市、汇川区、正安县、桐梓县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、播州区、赤水市、绥阳县、余庆县、红花岗区)喀什地区(麦盖提县、叶城县、巴楚县、喀什市、疏附县、疏勒县、莎车县、泽普县、岳普湖县、塔什库尔干塔吉克自治县、伽师县、英吉沙县)

湖州市(安吉县、吴兴区、南浔区、长兴县、德清县)  广元市(朝天区、剑阁县、旺苍县、利州区、苍溪县、昭化区、青川县)

嘉峪关市

佳木斯市(向阳区、前进区、桦川县、富锦市、抚远市、汤原县、郊区、东风区、桦南县、同江市)

无锡市(梁溪区、滨湖区、江阴市、宜兴市、惠山区、新吴区、锡山区)固原市(西吉县、原州区、彭阳县、隆德县、泾源县)

果洛藏族自治州(达日县、甘德县、久治县、玛沁县、班玛县、玛多县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)

邯郸市(永年区、大名县、魏县、复兴区、丛台区、邱县、临漳县、邯山区、磁县、涉县、肥乡区、广平县、鸡泽县、馆陶县、武安市、成安县、峰峰矿区、曲周县)

红河哈尼族彝族自治州(蒙自市、红河县、元阳县、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县、建水县、泸西县、石屏县、个旧市、开远市)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

赤峰市(喀喇沁旗、林西县、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、红山区、巴林左旗、元宝山区、翁牛特旗、松山区、克什克腾旗、敖汉旗、宁城县)

池州市(石台县、东至县、青阳县、贵池区)

怀化市(麻阳苗族自治县、溆浦县、靖州苗族侗族自治县、鹤城区、会同县、辰溪县、洪江市、中方县、新晃侗族自治县、沅陵县、通道侗族自治县、芷江侗族自治县)

衡阳市(南岳区、衡阳县、衡东县、石鼓区、衡山县、常宁市、珠晖区、雁峰区、祁东县、衡南县、耒阳市、蒸湘区)

常德市(武陵区、安乡县、鼎城区、临澧县、石门县、桃源县、津市市、汉寿县、澧县)

金昌市(金川区、永昌县)

天津市(蓟州区、东丽区、和平区、西青区、津南区、宁河区、南开区、武清区、红桥区、河东区、静海区、滨海新区、河西区、河北区、宝坻区、北辰区)

新疆维吾尔自治区

淮南市(寿县、田家庵区、谢家集区、潘集区、凤台县、八公山区、大通区)

南阳市(宛城区、桐柏县、南召县、卧龙区、西峡县、内乡县、淅川县、社旗县、镇平县、邓州市、唐河县、新野县、方城县)

白银市(会宁县、靖远县、景泰县、平川区、白银区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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