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全国服务区域：
郑州市(登封市、荥阳市、金水区、管城回族区、中原区、惠济区、新密市、新郑市、上街区、巩义市、中牟县、二七区)
西藏自治区
江门市(鹤山市、台山市、蓬江区、新会区、江海区、开平市、恩平市)
白城市(洮南市、镇赉县、洮北区、大安市、通榆县)
河源市(连平县、和平县、紫金县、东源县、龙川县、源城区)
云浮市(罗定市、新兴县、云安区、云城区、郁南县)
娄底市(双峰县、涟源市、新化县、娄星区、冷水江市)
永州市(宁远县、东安县、江永县、江华瑶族自治县、零陵区、新田县、冷水滩区、祁阳市、蓝山县、道县、双牌县)
伊春市(乌翠区、金林区、汤旺县、伊美区、大箐山县、铁力市、丰林县、嘉荫县、友好区、南岔县)
抚顺市(顺城区、东洲区、清原满族自治县、抚顺县、望花区、新宾满族自治县、新抚区)
固原市(西吉县、隆德县、原州区、彭阳县、泾源县)
楚雄彝族自治州(南华县、姚安县、武定县、永仁县、大姚县、禄丰市、元谋县、双柏县、牟定县、楚雄市)
安康市(旬阳市、宁陕县、镇坪县、石泉县、白河县、岚皋县、平利县、汉滨区、汉阴县、紫阳县)
雅安市(石棉县、雨城区、荥经县、宝兴县、天全县、汉源县、名山区、芦山县)
鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
双鸭山市(友谊县、尖山区、四方台区、集贤县、宝清县、饶河县、岭东区、宝山区)
长沙市(宁乡市、望城区、岳麓区、芙蓉区、长沙县、雨花区、开福区、天心区、浏阳市)
大连市(沙河口区、旅顺口区、瓦房店市、甘井子区、普兰店区、西岗区、长海县、中山区、庄河市、金州区)
乐山市(五通桥区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、犍为县、井研县、沙湾区、沐川县、峨眉山市、夹江县、市中区、金口河区)
张家界市(桑植县、慈利县、永定区、武陵源区)
仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、精河县、阿拉山口市)
玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、峨山彝族自治县、通海县、江川区、红塔区、新平彝族傣族自治县、易门县)
广州市(增城区、荔湾区、花都区、从化区、越秀区、黄埔区、海珠区、白云区、天河区、番禺区、南沙区)
佛山市(顺德区、南海区、禅城区、三水区、高明区)
盘锦市(盘山县、兴隆台区、大洼区、双台子区)
菏泽市(曹县、郓城县、鄄城县、东明县、成武县、定陶区、巨野县、单县、牡丹区)
唐山市(丰润区、开平区、滦南县、路南区、遵化市、路北区、滦州市、古冶区、丰南区、迁西县、乐亭县、迁安市、玉田县、曹妃甸区)
延安市(宜川县、安塞区、志丹县、甘泉县、吴起县、延长县、延川县、洛川县、子长市、富县、宝塔区、黄龙县、黄陵县)
陇南市(文县、徽县、礼县、成县、两当县、武都区、西和县、宕昌县、康县)
随州市(随县、曾都区、广水市)
洛阳市(宜阳县、涧西区、西工区、偃师区、汝阳县、孟津区、栾川县、嵩县、新安县、瀍河回族区、洛龙区、老城区、伊川县、洛宁县)
迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)
黄山市(祁门县、歙县、黄山区、徽州区、黟县、屯溪区、休宁县)
衢州市(龙游县、开化县、衢江区、江山市、柯城区、常山县)
濮阳市(华龙区、台前县、南乐县、清丰县、濮阳县、范县)
柳州市(城中区、柳北区、融水苗族自治县、柳南区、鱼峰区、鹿寨县、三江侗族自治县、融安县、柳江区、柳城县)
玉树藏族自治州(玉树市、称多县、治多县、杂多县、曲麻莱县、囊谦县)
梧州市(长洲区、蒙山县、岑溪市、苍梧县、龙圩区、藤县、万秀区)
四平市(伊通满族自治县、梨树县、双辽市、铁东区、铁西区)
贺州市(富川瑶族自治县、八步区、昭平县、平桂区、钟山县)
澳门特别行政区
长治市(潞州区、襄垣县、上党区、武乡县、沁源县、屯留区、黎城县、潞城区、平顺县、长子县、壶关县、沁县)
克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、乌尔禾区、白碱滩区)
林芝市(工布江达县、米林市、墨脱县、波密县、巴宜区、察隅县、朗县)
朔州市(应县、右玉县、山阴县、平鲁区、怀仁市、朔城区)
兰州市(榆中县、七里河区、城关区、永登县、安宁区、皋兰县、红古区、西固区)
甘孜藏族自治州(康定市、丹巴县、理塘县、炉霍县、雅江县、得荣县、石渠县、甘孜县、九龙县、色达县、道孚县、乡城县、德格县、白玉县、泸定县、稻城县、新龙县、巴塘县)
株洲市(攸县、天元区、醴陵市、茶陵县、炎陵县、渌口区、芦淞区、荷塘区、石峰区)
湘西土家族苗族自治州(古丈县、泸溪县、花垣县、凤凰县、永顺县、保靖县、吉首市、龙山县)
铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)
滁州市(凤阳县、定远县、天长市、全椒县、南谯区、来安县、琅琊区、明光市)
十堰市(郧阳区、房县、张湾区、郧西县、茅箭区、丹江口市、竹山县、竹溪县)
济源市
日喀则市(聂拉木县、江孜县、拉孜县、桑珠孜区、康马县、仲巴县、吉隆县、亚东县、萨迦县、定结县、谢通门县、岗巴县、昂仁县、萨嘎县、定日县、南木林县、仁布县、白朗县)
通辽市(开鲁县、科尔沁区、库伦旗、奈曼旗、科尔沁左翼后旗、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市)
鸡西市(鸡东县、密山市、鸡冠区、城子河区、梨树区、虎林市、麻山区、滴道区、恒山区)
晋中市(榆社县、祁县、平遥县、和顺县、榆次区、介休市、昔阳县、太谷区、灵石县、左权县、寿阳县)
日照市(五莲县、莒县、岚山区、东港区)
遂宁市(蓬溪县、船山区、大英县、安居区、射洪市)
汕尾市(城区、海丰县、陆河县、陆丰市)
凉山彝族自治州(美姑县、越西县、会东县、普格县、布拖县、昭觉县、甘洛县、金阳县、宁南县、冕宁县、喜德县、德昌县、盐源县、木里藏族自治县、会理市、雷波县、西昌市)
太原市(阳曲县、小店区、尖草坪区、万柏林区、杏花岭区、娄烦县、清徐县、古交市、晋源区、迎泽区)
铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)
茂名市(高州市、茂南区、信宜市、化州市、电白区)
商丘市(虞城县、民权县、睢县、梁园区、永城市、睢阳区、夏邑县、柘城县、宁陵县)
大同市(灵丘县、平城区、左云县、新荣区、阳高县、浑源县、天镇县、云冈区、广灵县、云州区)
喀什地区(伽师县、莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、巴楚县、麦盖提县、泽普县、英吉沙县、疏附县、疏勒县、叶城县、岳普湖县、喀什市)
上海市(嘉定区、长宁区、浦东新区、松江区、虹口区、普陀区、徐汇区、金山区、青浦区、崇明区、宝山区、奉贤区、闵行区、黄浦区、杨浦区、静安区)
六安市(叶集区、金安区、金寨县、舒城县、裕安区、霍邱县、霍山县)
昭通市(昭阳区、大关县、盐津县、永善县、鲁甸县、镇雄县、威信县、绥江县、巧家县、水富市、彝良县)
营口市(鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市、站前区、老边区、西市区)
肇庆市(封开县、广宁县、德庆县、高要区、怀集县、鼎湖区、四会市、端州区)
武威市(凉州区、古浪县、天祝藏族自治县、民勤县)
三明市(清流县、沙县区、尤溪县、大田县、将乐县、明溪县、宁化县、建宁县、泰宁县、永安市、三元区)
赤峰市(翁牛特旗、元宝山区、宁城县、敖汉旗、林西县、红山区、喀喇沁旗、松山区、巴林右旗、克什克腾旗、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗)
淮南市(凤台县、大通区、八公山区、寿县、田家庵区、潘集区、谢家集区)
黄南藏族自治州(泽库县、河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县)
北京市(大兴区、西城区、密云区、昌平区、通州区、石景山区、东城区、平谷区、顺义区、怀柔区、丰台区、延庆区、门头沟区、海淀区、朝阳区、房山区)
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阿克苏地区(柯坪县、新和县、拜城县、温宿县、库车市、沙雅县、乌什县、阿克苏市、阿瓦提县)
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开封市(龙亭区、尉氏县、祥符区、杞县、鼓楼区、顺河回族区、兰考县、通许县、禹王台区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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