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玉溪市(新平彝族傣族自治县、易门县、红塔区、澄江市、江川区、华宁县、通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县)

双鸭山市(宝山区、集贤县、尖山区、岭东区、宝清县、友谊县、四方台区、饶河县)

武汉市(汉南区、新洲区、洪山区、江汉区、汉阳区、武昌区、青山区、蔡甸区、江岸区、江夏区、硚口区、东西湖区、黄陂区)

泰安市(岱岳区、东平县、泰山区、宁阳县、肥城市、新泰市)  长春市(宽城区、南关区、公主岭市、朝阳区、二道区、双阳区、德惠市、九台区、绿园区、农安县、榆树市)

营口市(盖州市、大石桥市、站前区、老边区、鲅鱼圈区、西市区)

资阳市(安岳县、雁江区、乐至县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)无锡市(锡山区、滨湖区、新吴区、宜兴市、梁溪区、惠山区、江阴市)

青岛市(李沧区、市北区、胶州市、即墨区、平度市、崂山区、城阳区、市南区、黄岛区、莱西市)  江门市(江海区、新会区、台山市、鹤山市、恩平市、蓬江区、开平市)

铜川市(印台区、王益区、宜君县、耀州区)

徐州市(鼓楼区、泉山区、沛县、睢宁县、新沂市、铜山区、云龙区、邳州市、贾汪区、丰县)

南充市(高坪区、阆中市、南部县、嘉陵区、西充县、营山县、仪陇县、顺庆区、蓬安县)

邯郸市(峰峰矿区、大名县、邯山区、复兴区、涉县、成安县、临漳县、广平县、鸡泽县、邱县、曲周县、丛台区、馆陶县、肥乡区、魏县、磁县、永年区、武安市)

酒泉市(敦煌市、金塔县、玉门市、肃州区、瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县)

崇左市(江州区、大新县、龙州县、宁明县、凭祥市、天等县、扶绥县)

盐城市(射阳县、东台市、阜宁县、响水县、亭湖区、盐都区、大丰区、滨海县、建湖县)

邢台市(襄都区、清河县、广宗县、临城县、沙河市、威县、平乡县、南和区、隆尧县、临西县、宁晋县、柏乡县、内丘县、巨鹿县、新河县、任泽区、南宫市、信都区)

南通市(海安市、崇川区、海门区、通州区、如皋市、如东县、启东市)

新余市(分宜县、渝水区)

滨州市(惠民县、邹平市、无棣县、博兴县、阳信县、滨城区、沾化区)

惠州市(惠阳区、博罗县、龙门县、惠城区、惠东县)

曲靖市(马龙区、麒麟区、师宗县、宣威市、罗平县、陆良县、会泽县、沾益区、富源县)

金昌市(永昌县、金川区)

濮阳市(南乐县、华龙区、濮阳县、台前县、清丰县、范县)

宜昌市(猇亭区、当阳市、西陵区、长阳土家族自治县、点军区、夷陵区、远安县、宜都市、五峰土家族自治县、秭归县、枝江市、兴山县、伍家岗区)

张家界市(永定区、武陵源区、慈利县、桑植县)

石河子市(阿拉尔市、铁门关市、白杨市、可克达拉市、五家渠市、昆玉市、图木舒克市、双河市、新星市、北屯市、胡杨河市)

兴安盟(阿尔山市、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼前旗)

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滁州市(琅琊区、天长市、南谯区、来安县、定远县、全椒县、明光市、凤阳县)

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

福州市(平潭县、仓山区、马尾区、福清市、晋安区、长乐区、罗源县、连江县、闽侯县、鼓楼区、永泰县、闽清县、台江区)

阜新市(新邱区、海州区、清河门区、太平区、阜新蒙古族自治县、细河区、彰武县)  绵阳市(安州区、涪城区、三台县、平武县、游仙区、梓潼县、盐亭县、江油市、北川羌族自治县)

甘孜藏族自治州(乡城县、雅江县、丹巴县、新龙县、甘孜县、德格县、九龙县、道孚县、泸定县、石渠县、炉霍县、色达县、得荣县、白玉县、康定市、稻城县、理塘县、巴塘县)

巴彦淖尔市(乌拉特后旗、五原县、乌拉特前旗、杭锦后旗、磴口县、临河区、乌拉特中旗)

济宁市(微山县、兖州区、嘉祥县、鱼台县、邹城市、泗水县、汶上县、任城区、曲阜市、梁山县、金乡县)哈尔滨市(依兰县、松北区、巴彦县、南岗区、木兰县、呼兰区、延寿县、阿城区、方正县、平房区、五常市、通河县、尚志市、道里区、香坊区、宾县、道外区、双城区)

锦州市(凌海市、北镇市、义县、太和区、古塔区、黑山县、凌河区)  仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)

吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)

河源市(东源县、龙川县、源城区、和平县、紫金县、连平县)

定西市(陇西县、临洮县、漳县、安定区、岷县、渭源县、通渭县)和田地区(墨玉县、皮山县、策勒县、和田市、洛浦县、和田县、民丰县、于田县)

驻马店市(正阳县、平舆县、新蔡县、确山县、遂平县、汝南县、泌阳县、上蔡县、西平县、驿城区)

保山市(昌宁县、腾冲市、隆阳区、施甸县、龙陵县)

防城港市(防城区、港口区、上思县、东兴市)

昌都市(贡觉县、丁青县、卡若区、八宿县、察雅县、类乌齐县、江达县、边坝县、芒康县、左贡县、洛隆县)

宁德市(周宁县、柘荣县、蕉城区、霞浦县、古田县、屏南县、福鼎市、福安市、寿宁县)

泉州市(惠安县、南安市、洛江区、金门县、安溪县、永春县、石狮市、德化县、泉港区、晋江市、鲤城区、丰泽区)

合肥市(巢湖市、庐阳区、包河区、肥西县、瑶海区、庐江县、长丰县、蜀山区、肥东县)

阜阳市(太和县、颍东区、颍州区、阜南县、颍泉区、临泉县、界首市、颍上县)

芜湖市(鸠江区、镜湖区、繁昌区、无为市、南陵县、弋江区、湾沚区)

抚顺市(顺城区、抚顺县、望花区、新抚区、东洲区、清原满族自治县、新宾满族自治县)

中山市

临沂市(沂南县、罗庄区、费县、蒙阴县、兰山区、河东区、兰陵县、莒南县、沂水县、平邑县、郯城县、临沭县)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)

雅安市(石棉县、雨城区、芦山县、宝兴县、荥经县、汉源县、名山区、天全县)

大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)

三沙市(西沙区、南沙区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。