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商洛市(镇安县、商南县、商州区、洛南县、山阳县、丹凤县、柞水县)

澳门特别行政区

云浮市(郁南县、云安区、新兴县、云城区、罗定市)

随州市(曾都区、随县、广水市)  普洱市(江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、西盟佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、思茅区、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县)

沧州市(黄骅市、南皮县、海兴县、青县、泊头市、新华区、河间市、沧县、吴桥县、盐山县、献县、任丘市、东光县、运河区、孟村回族自治县、肃宁县)

齐齐哈尔市(富裕县、甘南县、建华区、克山县、拜泉县、铁锋区、龙江县、克东县、富拉尔基区、碾子山区、昂昂溪区、依安县、泰来县、讷河市、梅里斯达斡尔族区、龙沙区)

包头市(白云鄂博矿区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、固阳县、东河区、石拐区、土默特右旗、青山区)

怀化市(芷江侗族自治县、通道侗族自治县、会同县、溆浦县、麻阳苗族自治县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、中方县、洪江市、辰溪县、沅陵县)  五指山市(琼中黎族苗族自治县、琼海市、乐东黎族自治县、屯昌县、文昌市、临高县、东方市、澄迈县、定安县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、万宁市、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县)

西安市(高陵区、碑林区、阎良区、临潼区、未央区、周至县、莲湖区、雁塔区、新城区、长安区、灞桥区、鄠邑区、蓝田县)

吉安市(峡江县、安福县、吉水县、井冈山市、吉州区、永丰县、泰和县、遂川县、永新县、新干县、吉安县、青原区、万安县)

辽阳市(文圣区、宏伟区、太子河区、白塔区、弓长岭区、辽阳县、灯塔市)

乐山市(沐川县、峨边彝族自治县、峨眉山市、市中区、井研县、马边彝族自治县、夹江县、犍为县、五通桥区、金口河区、沙湾区)

平凉市(崆峒区、崇信县、灵台县、庄浪县、静宁县、华亭市、泾川县)

渭南市(澄城县、潼关县、白水县、韩城市、富平县、临渭区、蒲城县、华州区、大荔县、华阴市、合阳县)

贵港市(覃塘区、港北区、桂平市、港南区、平南县)

东营市(利津县、东营区、河口区、垦利区、广饶县)

黑河市(逊克县、爱辉区、孙吴县、五大连池市、北安市、嫩江市)

德州市(夏津县、临邑县、宁津县、乐陵市、陵城区、平原县、禹城市、庆云县、武城县、齐河县、德城区)

重庆市(长寿区、武隆区、开州区、奉节县、梁平区、潼南区、石柱土家族自治县、垫江县、彭水苗族土家族自治县、北碚区、大足区、云阳县、荣昌区、綦江区、永川区、巫溪县、渝中区、渝北区、南岸区、万州区、江北区、丰都县、涪陵区、城口县、秀山土家族苗族自治县、江津区、沙坪坝区、合川区、忠县、大渡口区、黔江区、璧山区、南川区、巴南区、酉阳土家族苗族自治县、九龙坡区、铜梁区、巫山县)

铁岭市(调兵山市、铁岭县、开原市、银州区、西丰县、清河区、昌图县)

朝阳市(龙城区、建平县、朝阳县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、北票市)

岳阳市(云溪区、岳阳楼区、岳阳县、汨罗市、华容县、临湘市、湘阴县、君山区、平江县)

镇江市(丹阳市、丹徒区、润州区、京口区、扬中市、句容市)

长治市(襄垣县、壶关县、沁县、沁源县、上党区、长子县、黎城县、潞州区、潞城区、武乡县、平顺县、屯留区)

贵阳市(观山湖区、息烽县、开阳县、乌当区、云岩区、白云区、修文县、南明区、花溪区、清镇市)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)

郴州市(苏仙区、宜章县、资兴市、嘉禾县、永兴县、桂东县、北湖区、临武县、汝城县、桂阳县、安仁县)

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莆田市(涵江区、城厢区、仙游县、秀屿区、荔城区)

鞍山市(千山区、台安县、铁西区、岫岩满族自治县、海城市、立山区、铁东区)

金昌市(金川区、永昌县)

淄博市(沂源县、淄川区、临淄区、博山区、张店区、桓台县、周村区、高青县)  海南藏族自治州(共和县、贵南县、贵德县、同德县、兴海县)

景德镇市(珠山区、浮梁县、昌江区、乐平市)

郑州市(新密市、二七区、荥阳市、巩义市、中牟县、上街区、登封市、金水区、惠济区、中原区、新郑市、管城回族区)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、册亨县、晴隆县、望谟县、安龙县、兴仁市、贞丰县、兴义市)塔城地区(额敏县、塔城市、沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、裕民县、乌苏市)

石家庄市(辛集市、晋州市、高邑县、行唐县、无极县、裕华区、栾城区、长安区、元氏县、藁城区、新乐市、平山县、桥西区、正定县、灵寿县、赞皇县、新华区、深泽县、鹿泉区、井陉县、井陉矿区、赵县)  武威市(古浪县、民勤县、凉州区、天祝藏族自治县)

信阳市(固始县、新县、平桥区、罗山县、潢川县、淮滨县、浉河区、光山县、息县、商城县)

永州市(蓝山县、零陵区、江华瑶族自治县、宁远县、新田县、祁阳市、江永县、冷水滩区、双牌县、东安县、道县)

宁德市(柘荣县、古田县、霞浦县、屏南县、福鼎市、寿宁县、福安市、蕉城区、周宁县)三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

连云港市(灌南县、赣榆区、东海县、灌云县、海州区、连云区)

凉山彝族自治州(金阳县、会东县、雷波县、盐源县、会理市、德昌县、冕宁县、普格县、木里藏族自治县、昭觉县、西昌市、美姑县、越西县、布拖县、甘洛县、喜德县、宁南县)

黄石市(铁山区、下陆区、西塞山区、大冶市、阳新县、黄石港区)

安庆市(大观区、岳西县、桐城市、望江县、潜山市、迎江区、宿松县、怀宁县、太湖县、宜秀区)

桂林市(龙胜各族自治县、七星区、兴安县、象山区、灌阳县、阳朔县、叠彩区、全州县、恭城瑶族自治县、临桂区、平乐县、秀峰区、永福县、灵川县、荔浦市、雁山区、资源县)

临汾市(安泽县、尧都区、翼城县、霍州市、洪洞县、永和县、乡宁县、隰县、吉县、侯马市、浮山县、大宁县、古县、襄汾县、曲沃县、汾西县、蒲县)

酒泉市(肃北蒙古族自治县、金塔县、玉门市、瓜州县、敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区)

哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)

杭州市(临安区、临平区、上城区、萧山区、拱墅区、滨江区、富阳区、西湖区、钱塘区、建德市、余杭区、桐庐县、淳安县)

绥化市(庆安县、望奎县、兰西县、青冈县、明水县、绥棱县、安达市、北林区、肇东市、海伦市)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

葫芦岛市(龙港区、连山区、南票区、兴城市、建昌县、绥中县)

攀枝花市(盐边县、西区、东区、米易县、仁和区)

宿迁市(沭阳县、宿豫区、泗洪县、泗阳县、宿城区)

许昌市(禹州市、鄢陵县、建安区、长葛市、襄城县、魏都区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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