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自贡市(沿滩区、贡井区、自流井区、大安区、富顺县、荣县)
大理白族自治州(南涧彝族自治县、大理市、洱源县、云龙县、弥渡县、漾濞彝族自治县、剑川县、永平县、祥云县、宾川县、巍山彝族回族自治县、鹤庆县)
普洱市(景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、西盟佤族自治县)
保山市(昌宁县、龙陵县、隆阳区、施甸县、腾冲市)
盐城市(建湖县、盐都区、亭湖区、响水县、大丰区、阜宁县、东台市、射阳县、滨海县)
衡水市(桃城区、深州市、武邑县、冀州区、阜城县、枣强县、武强县、故城县、饶阳县、安平县、景县)
海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、格尔木市、天峻县、茫崖市、都兰县、乌兰县)
台州市(天台县、仙居县、临海市、椒江区、路桥区、黄岩区、三门县、温岭市、玉环市)

1

到了今天,观察楼市的数据,已经不单单是只看房地产数据,而在楼市的前瞻判断上,金融数据的表现更加重要。

今年3月的金融数据很特殊。特殊在什么地方呢?

今年3月的居民中长期贷款数据终于出现了好转的迹象。

就在前几天,央妈公布的3月金融数据真是提振了市场的信心。央妈也是赶在周末提前发布了这个利好消息。

社融规模58879亿,同比多增10544亿,存量同比的增速8.4%。

社融是社会上的融资需求体现,从去年的9月以来社融就在底部反复摩擦,现在终于出现了增速上升的趋势。

新增人民币贷款36400亿,3月非金融企业贷款新增了28400亿元,同比多增5000亿,在这里面,短期贷款新增14400亿元,中长期贷款15800亿元,企业票据融资-1984亿元。

这是非金融企业的融资,中长期贷款对应着企业的设备投资,短期贷款对应着企业的日常经营,而票据融资对应着套利。当票据融资减少,而中长期和短期贷款增多时,说明实体企业开始通过借贷投入到实体业务里了。企业端的融资出现了好的迹象。

3月的PMI指数也是能够对照上3月的金融数据,3月的PMI达到了50.5%,在荣枯线以上,更加需要注意的是新订单数,新订单指数在51.8%,环比2月提升了0.7个百分点,说明需求端出现了积极的信号。

在居民端,居民贷款新增9853亿元,同比多增了447亿元,而中短期贷款新增4841亿元,同比少增67亿元,而中长期贷款新增5047亿元,同比多增531亿元。

中短期贷款对应着居民的消费,中长期贷款对应着按揭买房。而3月的数据明白的告诉我们消费还待促进,但是关于房地产的按揭贷款达到了2024年以来的最高值。

说明什么?说明居民终于开始买房了。

这是个重要的信号,也是中长期贷款的一个拐点。当这个信号出现时,说明房地产的出清接近了尾声,房地产行业快要触底了。

2

我知道一说房地产快要触底肯定会有人骂我,说我是房吹。因为他眼见的房价并没有止跌。

全国除了个别城市,多数城市的二手房价依然还在往下降。仍然有大量的业主在抛售,在焦虑房子卖不出去。

这个是事实。

但是另一个事实是什么呢,另一个事实是重点城市的新房成交量增速已经转正了,这是第一次转正。

重点城市的二手房成交量出现了大跨度的提升,部分城市的二手房市场成为了成交的主力,因为业主们的以价换量,促成了二手房成交的大爆发。

这个可以拿数据来说话。

根据克尔瑞的数据,2025年一季度重点30城的新房成交面积3035万方,同比增长了6.4%。而在这里面,有14城的新房成交量涨幅在20%以上。

像深圳,一季度的成交面积同比增长了74.71%,深圳的库存面积剩了743万方,就这些库存里面还有不少是远郊或者边角料的房子。去掉边角料,深圳真正能卖的新房数量已经不多了。

像成都,成都一季度新房成交面积同比增长28.05%,一个季度成交了360万方,成交规模冠绝30个重点城市。

还有南京、宁波、合肥等城市基本面不错,库存相对合理的城市,一季度的新房成交量涨幅都在30%以上。

二手房的成交量也在往上猛涨。一季度30个重点城市二手房的成交面积为5300万方,同比增长了21%。

在这些城市里,深圳和杭州成交量领涨全国,二手房的成交量同比增长了50%以上,而如上海、宁波、成都和北京这些强势城市的二手房成交量同比也增长了30%以上。

二手房的房价大部分城市还在跌,但是少数二手房的房价出现了上涨。

比如杭州、深圳、北京、上海,这些热点一二线城市的核心区域次新房价的最低点在去年的9月,现在的核心区域二手房价相较于去年的9月有5%-10%左右的向上涨幅。

一季度楼市的数据是能够和3月份的金融数据相对照上的。不管是楼市的数据,还是金融数据都在表明楼市调整接近了尾声。

现在全国楼市的状态像什么呢?像一个左侧交易的状态。

看整体的数据,仍然是向下的,看多数城市的二手房价格数据也是向下的。

但是在调整几年的向下态势里,又出现了不一样的信号。这些不一样的信号主要包括——

全国重点一二线城市的新房价格出现了上涨。

重点城市的一二手房成交量出现了上涨。

个别重点城市已经突破了跌的状态,长达半年多的时间走出了独立的行情。

你可以说楼市分化,说新房和二手房的产品和价格分化,说不同城市之间的行情分化,但是再分化的行情走到极端总归是要回归正态分布。

楼市周期也像钟摆一样,从一个极端之后,再掉头往回走,奔走在另一个极端的路上。

3

天下没有只涨不跌的资产,也没有只跌不涨的资产。涨多了必有泡沫破裂的那一日,跌多了总有跌出性价比的那一天。

如果过去二十年打上房价永远涨的思想钢印一样,这几年大众又被打上了房价永远跌的思想钢印。

其实涨或者跌,打哪个思想钢印都不正确。正确的是随时观察市场正在发生的变化。跟踪市场的趋势,通过各项数据的交叉验证去获得尽量真实的信息。

真实的信息,永远不是随大流,永远在情绪之外。

我用金融数据和楼市数据交叉得出的一些信息分享给大家,只是让大家看到楼市正在发生的变化。

这些变化里面,也藏着房地产触底的拐点。

上面的分析是就当下情况的分析,那四月以后还会有新的情况出现。比如当下的关税战冲击。

关税战博弈的情况会影响到外贸和出口。

外贸和出口又会影响到国内经济的基本面,进而影响到企业的营收和打工人的收入。

而收入也会影响到后面各个城市的房价。

所有链条的传导都是一环扣一环的。关税这个变量也会在未来的3-5个月以后的房地产市场。

当然,在面对关税冲击这个外部变量之后,内部的政策刺激也是对冲的另一个变量。这些都放到4-5月去看。

但是从目前房地产的内生动力来说,市场确实是在悄悄好转,经济也在一点点复苏。这些都是好的迹象。

我们不能光看见悲观的一面,也要看到在悲观的底层之上,还有乐观的萌芽。

在经济大转型过程中,家庭财富正在发生大迁徙与大洗牌。

圈里有什么?

你熟悉的米公子、和卿、慧净、龙猫、大白、方潜平、乔妹等等都在这个平台上。

不能公开说的话,我们分享在这里,不间断的随笔、解读、互动、问答、直播、线下等着你。。

复盘各类资产表现,股市,大盘股指多数收红,上证指数、沪深300、中证红利小幅上涨0.15%、0.06%、0.48%;科技行情稍偏弱,科创50、科创综指、恒生科技下跌0.78%、0.50%、0.67%;小盘概念内部分化,中证1000、中证2000下跌0.41%、0.05%,万得微盘股指上涨0.41%。债市,10年国债活跃券收益率下行0.5bp至1.67%,30年国债活跃券收益率小幅上行0.3bp至1.86%,10年、30年国债期货主力合约下跌0.02%、0.03%。

商品方面,贵金属维持强势行情,沪金、沪银分别上涨0.24%、0.79%,纽约金、纽约银分别上涨0.35%、0.43%;工业金属涨跌互现,且不同市场定价也存在差异,如沪铜上涨0.16%,纽约铜、伦敦铜则下跌0.31%、0.52%。国内其他商品方面,黑色系表现同样分化,螺纹钢、热轧卷板、沥青分别下跌0.19%、0.34%、0.12%,铁矿石、焦煤则上涨0.99%、0.72%;玻璃价格下跌0.44%。

国债大额缴款叠加MLF到期,日中资金面小幅收敛。央行逆回购续作1645亿元,仅填平今日的逆回购到期缺口,MLF一端还有额外的1000亿元资金到期,叠加今日国债净缴款规模高达3400亿元,盘中资金压力边际提升。早盘非银隔夜资金成本开于1.65-1.70%,不算特别低,随后缓慢攀升至1.70%之上并且维持,直至尾盘资金才出现转松迹象,非银隔夜成本回落至1.60-1.65%一线。全天加权来看,R001、R007分别为1.71%、1.73%,隔夜利率较前一交易日上行约4bp。

资金体感不算舒适的背景下,短端表现不强,3年及以内利率债收益率普遍上行,2年国债期货主力合约下跌0.04%。长端利率,市场情绪非常纠结,难上难下。外围关税仍纠结,据彭博新闻,特朗普政府通过启动由商务部牵头的调查,推进了对半导体和药品进口加征关税的计划;但与此同时,特朗普又表示,他正考虑对进口汽车和零部件关税实施临时豁免;美方的举棋不定使得市场在关税激化与钝化之间,难做方向判断。内部等待一季度经济数据出炉,3月社融、出口数据双双超预期增长,为一季度GDP同比打开了想象空间,市场或更倾向于数据落地后再相机抉择。

反映在债市成交上,今日国债成交大幅缩量,共计5441笔(前一日为6211笔),其中10年、30年国债活跃券仅成交685、961笔(4月以来高点为1790、2104笔)。市场交易主要集中在10年国开活跃券,但相比过去几日,该品种成交也在缩量。

往后看,利率选择方向的时点越来越临近。首先,4月16日上午10点国新办将举行新闻发布会,介绍2025年一季度国民经济运行情况,如果GDP数据较强,可能强化市场风险偏好。其次,15日晚间总理称“要进一步释放市场潜力,着力推动‘好房子’建设,加快构建房地产发展新模式”,市场对于楼市的政策预期可能也会干扰债市节奏。利率如有调整,可能都是补仓的机会。对于债市而言,本周经历的主要是利空出尽的过程,上的越高,下的越多。

权益方面,市场观望情绪也渐浓。万得全A小幅回调0.1%,日内走势以横盘震荡为主;全天成交额1.11万亿元,较昨日(4月14日)缩量2024亿元。缩量横盘意味着买盘和卖盘意愿同时下降,且暂无一方主导行情。这反映出市场在经历了接近一周的修复行情后,观望情绪逐渐酝酿,或许在等待增量信号。从当前情况来看,能够驱动资金参与意愿回升的信号可能有三个。一是政策信号,例如我国稳增长政策或美国关税政策;二是基本面信号,例如即将发布的3月经济数据,可以对顺周期逻辑作验证;三是行情信号,例如市场放量上涨,意味着资金情绪有所升温。

大盘品种更受资金青睐。从巨潮风格指数表现来看,大盘价值指数上涨1.02%,且成交额并未明显变化;而大盘成长、小盘价值和小盘成长指数分别下跌0.25%、0.18%和0.35%,且成交额明显缩量。值得注意的是,部分大盘指数成交额明显放量,例如沪深300ETF华夏和上证50ETF分别放量22.71亿元和15.07亿元,同时分别上涨0.03%和0.22%,指向这些ETF可能迎来了一定程度的资金流入。

行业“高低切”特征明显。上周显著修复的板块包括农牧(关税反制逻辑)、消费&地产(稳增长政策预期逻辑)和科技(自主可控逻辑),代表行业包括农林牧渔、商贸零售、食品饮料、房地产和电子。而今日除食品饮料外,这些行业均缩量回调,且跌幅相对靠前,指向市场继续博弈大跌修复的意愿边际减弱。同时红利行情走强,中证红利上涨0.48%,其中SW银行、公用事业分别上涨1.50%和0.62%,反映市场避险情绪边际升温。

港股方面,恒生指数上涨0.23%,恒生科技下跌0.67%。南向资金净流入72亿元(港元,下同),从十大活跃个股来看,腾讯控股、美团和中国移动南向资金净流入额靠前,分别净流入7.48亿元、5.24亿元和4.03亿元;而中芯国际、小米集团和阿里巴巴则分别净流出7.92亿元、5.28亿元和2.19亿元,暂未体现出明显的交易思路。性价比来看,AH股溢价指数(HSAHP.HI)由4月9日超过140的高点下降至135,指向港股相对于A股的性价比在下降。

整体来看,市场观望情绪逐渐酝酿,或在等待增量信号。今日晚间,新华社发文《李强在北京市调研时强调:以更大力度促进消费扩大内需做强国内大循环》,李强总理强调“以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环”、“进一步释放(房地产)市场潜力”、“加快构建房地产发展新模式”,可能推动资金博弈稳增长政策预期的意愿提升。同时,科创行情分歧加剧,后续的修复过程可能伴随一定的波动。

(转自:债文新说)

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