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阿克苏地区(阿瓦提县、库车市、阿克苏市、沙雅县、温宿县、乌什县、拜城县、新和县、柯坪县)
日喀则市(吉隆县、萨迦县、仁布县、南木林县、岗巴县、谢通门县、亚东县、白朗县、仲巴县、萨嘎县、江孜县、康马县、定结县、昂仁县、桑珠孜区、拉孜县、聂拉木县、定日县)
定西市(通渭县、岷县、临洮县、安定区、渭源县、漳县、陇西县)
鞍山市(台安县、铁东区、海城市、铁西区、立山区、千山区、岫岩满族自治县)
商洛市(商南县、柞水县、丹凤县、商州区、洛南县、山阳县、镇安县)
襄阳市(宜城市、老河口市、襄州区、谷城县、保康县、南漳县、樊城区、襄城区、枣阳市)
荆州市(公安县、石首市、沙市区、江陵县、松滋市、监利市、洪湖市、荆州区)
苏州市(张家港市、虎丘区、吴江区、太仓市、常熟市、吴中区、昆山市、相城区、姑苏区)
临汾市(安泽县、翼城县、霍州市、大宁县、永和县、隰县、蒲县、洪洞县、汾西县、侯马市、襄汾县、浮山县、曲沃县、乡宁县、尧都区、古县、吉县)
商丘市(柘城县、宁陵县、睢阳区、虞城县、永城市、民权县、夏邑县、睢县、梁园区)
怀化市(辰溪县、沅陵县、中方县、洪江市、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、麻阳苗族自治县、鹤城区、会同县、新晃侗族自治县、溆浦县、芷江侗族自治县)
拉萨市(墨竹工卡县、曲水县、达孜区、城关区、堆龙德庆区、尼木县、当雄县、林周县)
孝感市(云梦县、汉川市、大悟县、孝昌县、孝南区、安陆市、应城市)
玉溪市(新平彝族傣族自治县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、峨山彝族自治县、通海县、易门县、红塔区、华宁县)
贵港市(平南县、港南区、港北区、桂平市、覃塘区)
钦州市(灵山县、钦北区、钦南区、浦北县)
鄂尔多斯市(准格尔旗、伊金霍洛旗、东胜区、达拉特旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗、康巴什区)
佳木斯市(前进区、同江市、抚远市、富锦市、向阳区、桦南县、郊区、桦川县、东风区、汤原县)
武威市(凉州区、天祝藏族自治县、古浪县、民勤县)
毕节市(大方县、纳雍县、威宁彝族回族苗族自治县、织金县、七星关区、赫章县、金沙县、黔西市)
邢台市(宁晋县、柏乡县、巨鹿县、清河县、襄都区、广宗县、信都区、临城县、平乡县、南宫市、隆尧县、临西县、任泽区、南和区、内丘县、沙河市、新河县、威县)
阜阳市(界首市、太和县、颍东区、阜南县、颍州区、颍泉区、颍上县、临泉县)
牡丹江市(宁安市、绥芬河市、爱民区、阳明区、穆棱市、东安区、东宁市、海林市、西安区、林口县)
赣州市(上犹县、大余县、赣县区、石城县、寻乌县、定南县、南康区、会昌县、瑞金市、全南县、安远县、宁都县、龙南市、章贡区、兴国县、崇义县、信丰县、于都县)
芜湖市(湾沚区、南陵县、鸠江区、弋江区、繁昌区、镜湖区、无为市)
阿里地区(日土县、措勤县、改则县、噶尔县、普兰县、革吉县、札达县)
泰安市(岱岳区、新泰市、东平县、肥城市、宁阳县、泰山区)
郑州市(登封市、管城回族区、惠济区、中牟县、二七区、荥阳市、上街区、新郑市、巩义市、中原区、新密市、金水区)
滁州市(全椒县、琅琊区、天长市、凤阳县、南谯区、定远县、明光市、来安县)
新乡市(原阳县、牧野区、卫辉市、延津县、新乡县、获嘉县、卫滨区、凤泉区、红旗区、辉县市、长垣市、封丘县)
抚顺市(东洲区、新抚区、清原满族自治县、望花区、抚顺县、新宾满族自治县、顺城区)
双鸭山市(友谊县、尖山区、岭东区、宝清县、宝山区、集贤县、饶河县、四方台区)
梧州市(藤县、龙圩区、岑溪市、长洲区、苍梧县、蒙山县、万秀区)
黔南布依族苗族自治州(瓮安县、独山县、龙里县、惠水县、三都水族自治县、福泉市、贵定县、都匀市、长顺县、平塘县、荔波县、罗甸县)
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楚雄彝族自治州(元谋县、姚安县、双柏县、武定县、楚雄市、牟定县、禄丰市、大姚县、南华县、永仁县)
宜春市(袁州区、铜鼓县、奉新县、高安市、上高县、樟树市、万载县、丰城市、靖安县、宜丰县)
临沂市(沂南县、沂水县、兰陵县、莒南县、兰山区、平邑县、河东区、郯城县、临沭县、罗庄区、费县、蒙阴县)
伊春市(铁力市、嘉荫县、汤旺县、南岔县、金林区、丰林县、大箐山县、乌翠区、友好区、伊美区)
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包头市(土默特右旗、固阳县、九原区、东河区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、青山区、白云鄂博矿区)
固原市(西吉县、泾源县、隆德县、彭阳县、原州区)
和田地区(和田县、洛浦县、和田市、于田县、策勒县、墨玉县、皮山县、民丰县)
北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)
乐山市(峨边彝族自治县、市中区、马边彝族自治县、沐川县、峨眉山市、井研县、五通桥区、沙湾区、夹江县、犍为县、金口河区)
焦作市(马村区、解放区、博爱县、孟州市、沁阳市、山阳区、温县、修武县、武陟县、中站区)
濮阳市(华龙区、清丰县、南乐县、台前县、范县、濮阳县)
咸阳市(乾县、渭城区、三原县、武功县、秦都区、杨陵区、兴平市、旬邑县、长武县、泾阳县、永寿县、淳化县、礼泉县、彬州市)
儋州市
石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)
晋中市(左权县、太谷区、寿阳县、和顺县、灵石县、祁县、榆社县、平遥县、昔阳县、榆次区、介休市)
龙岩市(漳平市、长汀县、武平县、上杭县、连城县、新罗区、永定区)
深圳市(龙岗区、罗湖区、坪山区、南山区、宝安区、龙华区、盐田区、福田区、光明区)
肇庆市(高要区、封开县、四会市、广宁县、端州区、德庆县、怀集县、鼎湖区)
朝阳市(朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、建平县、龙城区、北票市、双塔区)
遵义市(赤水市、桐梓县、仁怀市、汇川区、习水县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、务川仡佬族苗族自治县、红花岗区、绥阳县、湄潭县、余庆县、播州区、正安县)
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常州市(金坛区、天宁区、武进区、钟楼区、溧阳市、新北区)
哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)
秦皇岛市(海港区、北戴河区、山海关区、青龙满族自治县、昌黎县、抚宁区、卢龙县)
海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)
榆林市(定边县、吴堡县、府谷县、神木市、佳县、绥德县、榆阳区、米脂县、子洲县、靖边县、清涧县、横山区)
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湘潭市(韶山市、雨湖区、湘乡市、岳塘区、湘潭县)
呼伦贝尔市(阿荣旗、新巴尔虎右旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、海拉尔区、满洲里市、陈巴尔虎旗、鄂温克族自治旗、扎赉诺尔区、扎兰屯市、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、牙克石市、鄂伦春自治旗)
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内江市(市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌市)
保定市(博野县、涿州市、容城县、望都县、涞源县、安新县、安国市、易县、徐水区、蠡县、唐县、雄县、阜平县、涞水县、清苑区、莲池区、满城区、顺平县、高阳县、曲阳县、高碑店市、定兴县、竞秀区、定州市)
洛阳市(西工区、洛宁县、宜阳县、瀍河回族区、偃师区、涧西区、洛龙区、孟津区、新安县、汝阳县、老城区、嵩县、栾川县、伊川县)
昌吉回族自治州(昌吉市、奇台县、吉木萨尔县、阜康市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县)
舟山市(定海区、嵊泗县、普陀区、岱山县)
镇江市(扬中市、丹阳市、句容市、京口区、润州区、丹徒区)
恩施土家族苗族自治州(来凤县、建始县、鹤峰县、巴东县、利川市、宣恩县、恩施市、咸丰县)
蚌埠市(五河县、禹会区、淮上区、固镇县、龙子湖区、怀远县、蚌山区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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