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呼和浩特市(和林格尔县、新城区、托克托县、赛罕区、回民区、土默特左旗、武川县、玉泉区、清水河县)

乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、达坂城区、沙依巴克区、米东区、水磨沟区、新市区、头屯河区、天山区)

临夏回族自治州(广河县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、康乐县、永靖县、东乡族自治县、临夏市、和政县)

新疆维吾尔自治区  广元市(昭化区、剑阁县、朝天区、苍溪县、青川县、旺苍县、利州区)

泉州市(惠安县、晋江市、南安市、安溪县、金门县、德化县、泉港区、鲤城区、洛江区、永春县、丰泽区、石狮市)

黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县)

常德市(临澧县、鼎城区、桃源县、津市市、汉寿县、澧县、武陵区、安乡县、石门县)

东莞市  宜昌市(伍家岗区、五峰土家族自治县、远安县、夷陵区、西陵区、兴山县、当阳市、猇亭区、长阳土家族自治县、枝江市、秭归县、点军区、宜都市)

黄山市(祁门县、休宁县、黟县、黄山区、歙县、屯溪区、徽州区)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、博湖县、和静县、轮台县、焉耆回族自治县、且末县、若羌县、库尔勒市、和硕县)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、乌兰浩特市、阿尔山市、突泉县、科尔沁右翼中旗)

新乡市(卫辉市、延津县、原阳县、长垣市、凤泉区、牧野区、卫滨区、辉县市、获嘉县、红旗区、新乡县、封丘县)

开封市(尉氏县、顺河回族区、杞县、通许县、禹王台区、兰考县、鼓楼区、祥符区、龙亭区)

武威市(凉州区、民勤县、天祝藏族自治县、古浪县)

泰州市(兴化市、海陵区、姜堰区、靖江市、泰兴市、高港区)

阿里地区(普兰县、札达县、改则县、噶尔县、措勤县、革吉县、日土县)

兰州市(安宁区、红古区、皋兰县、城关区、七里河区、西固区、榆中县、永登县)

那曲市(色尼区、安多县、巴青县、尼玛县、班戈县、聂荣县、索县、申扎县、比如县、嘉黎县、双湖县)

盘锦市(兴隆台区、大洼区、盘山县、双台子区)

达州市(达川区、开江县、大竹县、通川区、宣汉县、渠县、万源市)

上海市(静安区、金山区、松江区、长宁区、虹口区、黄浦区、宝山区、闵行区、徐汇区、杨浦区、奉贤区、普陀区、崇明区、青浦区、浦东新区、嘉定区)

新余市(分宜县、渝水区)

苏州市(昆山市、吴江区、常熟市、相城区、虎丘区、姑苏区、太仓市、张家港市、吴中区)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

荆州市(石首市、江陵县、沙市区、公安县、监利市、松滋市、荆州区、洪湖市)

长治市(平顺县、沁源县、襄垣县、屯留区、武乡县、潞州区、沁县、黎城县、潞城区、上党区、壶关县、长子县)

博尔塔拉蒙古自治州(精河县、阿拉山口市、博乐市、温泉县)

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芜湖市(镜湖区、无为市、弋江区、鸠江区、繁昌区、湾沚区、南陵县)

驻马店市(上蔡县、新蔡县、汝南县、遂平县、正阳县、确山县、平舆县、泌阳县、西平县、驿城区)

张家界市(永定区、桑植县、武陵源区、慈利县)

拉萨市(堆龙德庆区、城关区、尼木县、林周县、墨竹工卡县、达孜区、当雄县、曲水县)  宜春市(铜鼓县、宜丰县、丰城市、袁州区、靖安县、樟树市、上高县、高安市、奉新县、万载县)

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

日照市(五莲县、东港区、岚山区、莒县)

营口市(西市区、老边区、站前区、盖州市、大石桥市、鲅鱼圈区)湘潭市(岳塘区、湘乡市、雨湖区、湘潭县、韶山市)

邢台市(内丘县、信都区、临西县、新河县、沙河市、临城县、广宗县、宁晋县、平乡县、南和区、威县、襄都区、南宫市、巨鹿县、清河县、柏乡县、任泽区、隆尧县)  荆门市(钟祥市、沙洋县、东宝区、掇刀区、京山市)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县)

张掖市(高台县、临泽县、肃南裕固族自治县、山丹县、民乐县、甘州区)

七台河市(新兴区、茄子河区、桃山区、勃利县)白城市(洮北区、洮南市、通榆县、大安市、镇赉县)

南昌市(南昌县、东湖区、青云谱区、新建区、青山湖区、红谷滩区、进贤县、西湖区、安义县)

朔州市(朔城区、应县、怀仁市、平鲁区、右玉县、山阴县)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、来凤县、咸丰县、宣恩县、鹤峰县、利川市、恩施市、建始县)

包头市(九原区、东河区、白云鄂博矿区、固阳县、土默特右旗、昆都仑区、石拐区、青山区、达尔罕茂明安联合旗)

丽江市(永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区)

来宾市(忻城县、合山市、金秀瑶族自治县、武宣县、兴宾区、象州县)

济南市(历下区、平阴县、钢城区、济阳区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、莱芜区、章丘区、长清区、商河县)

临沧市(耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、云县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、临翔区、凤庆县、镇康县)

牡丹江市(东安区、西安区、东宁市、海林市、爱民区、绥芬河市、林口县、宁安市、阳明区、穆棱市)

攀枝花市(西区、米易县、东区、仁和区、盐边县)

淄博市(高青县、沂源县、淄川区、周村区、临淄区、博山区、桓台县、张店区)

鹤壁市(淇县、鹤山区、淇滨区、浚县、山城区)

湛江市(坡头区、麻章区、霞山区、廉江市、遂溪县、吴川市、徐闻县、雷州市、赤坎区)

北京市(怀柔区、昌平区、西城区、东城区、门头沟区、石景山区、延庆区、大兴区、房山区、密云区、平谷区、通州区、海淀区、顺义区、朝阳区、丰台区)

丽水市(青田县、遂昌县、景宁畲族自治县、庆元县、莲都区、龙泉市、缙云县、云和县、松阳县)

昌吉回族自治州(木垒哈萨克自治县、昌吉市、奇台县、阜康市、呼图壁县、吉木萨尔县、玛纳斯县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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