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鞍山市(千山区、立山区、海城市、岫岩满族自治县、铁西区、台安县、铁东区)

孝感市(大悟县、云梦县、应城市、孝南区、安陆市、孝昌县、汉川市)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、宁江区、扶余市)

滁州市(琅琊区、定远县、南谯区、来安县、凤阳县、全椒县、明光市、天长市)  湘潭市(湘潭县、雨湖区、湘乡市、韶山市、岳塘区)

淄博市(周村区、博山区、淄川区、高青县、桓台县、临淄区、张店区、沂源县)

内江市(威远县、资中县、东兴区、隆昌市、市中区)

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贵阳市(白云区、修文县、观山湖区、云岩区、乌当区、开阳县、清镇市、息烽县、花溪区、南明区)  安康市(岚皋县、汉阴县、旬阳市、宁陕县、白河县、紫阳县、镇坪县、汉滨区、石泉县、平利县)

香港特别行政区

安庆市(怀宁县、大观区、太湖县、宜秀区、桐城市、迎江区、岳西县、望江县、潜山市、宿松县)

丽江市(古城区、宁蒗彝族自治县、永胜县、玉龙纳西族自治县、华坪县)

伊犁哈萨克自治州(特克斯县、霍尔果斯市、尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、伊宁县、霍城县、巩留县、昭苏县、伊宁市、新源县)

邵阳市(城步苗族自治县、新宁县、双清区、邵阳县、绥宁县、大祥区、洞口县、邵东市、隆回县、新邵县、北塔区、武冈市)

广西壮族自治区

平顶山市(鲁山县、郏县、石龙区、汝州市、卫东区、叶县、舞钢市、宝丰县、新华区、湛河区)

深圳市(光明区、罗湖区、龙岗区、宝安区、盐田区、福田区、南山区、龙华区、坪山区)

昌都市(洛隆县、卡若区、贡觉县、丁青县、察雅县、左贡县、类乌齐县、芒康县、边坝县、江达县、八宿县)

南平市(邵武市、延平区、顺昌县、光泽县、浦城县、武夷山市、政和县、建瓯市、松溪县、建阳区)

大连市(旅顺口区、庄河市、甘井子区、瓦房店市、普兰店区、金州区、长海县、沙河口区、中山区、西岗区)

山南市(琼结县、措美县、洛扎县、乃东区、曲松县、浪卡子县、贡嘎县、扎囊县、加查县、隆子县、桑日县、错那市)

嘉峪关市

东莞市

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甘孜藏族自治州(稻城县、道孚县、乡城县、巴塘县、石渠县、白玉县、得荣县、雅江县、泸定县、甘孜县、德格县、新龙县、炉霍县、色达县、九龙县、康定市、丹巴县、理塘县)

阿勒泰地区(吉木乃县、富蕴县、青河县、哈巴河县、阿勒泰市、布尔津县、福海县)

阳泉市(矿区、盂县、郊区、平定县、城区)

肇庆市(怀集县、高要区、广宁县、封开县、四会市、端州区、德庆县、鼎湖区)

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昌吉回族自治州(吉木萨尔县、阜康市、昌吉市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、奇台县)

清远市(连南瑶族自治县、清城区、连州市、佛冈县、阳山县、英德市、连山壮族瑶族自治县、清新区)

漳州市(芗城区、东山县、南靖县、漳浦县、华安县、长泰区、龙文区、云霄县、龙海区、平和县、诏安县)

普洱市(思茅区、江城哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县)  崇左市(凭祥市、扶绥县、大新县、天等县、宁明县、龙州县、江州区)

雅安市(名山区、芦山县、天全县、汉源县、荥经县、宝兴县、雨城区、石棉县)

柳州市(鹿寨县、柳北区、融安县、融水苗族自治县、柳城县、城中区、鱼峰区、柳江区、三江侗族自治县、柳南区)

西藏自治区文山壮族苗族自治州(广南县、砚山县、文山市、马关县、富宁县、丘北县、西畴县、麻栗坡县)

菏泽市(鄄城县、成武县、单县、牡丹区、东明县、郓城县、曹县、定陶区、巨野县)  淮南市(凤台县、谢家集区、八公山区、潘集区、田家庵区、寿县、大通区)

淮安市(淮安区、洪泽区、淮阴区、盱眙县、涟水县、清江浦区、金湖县)

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四平市(梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、双辽市)自贡市(贡井区、自流井区、富顺县、沿滩区、荣县、大安区)

包头市(白云鄂博矿区、东河区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、土默特右旗、青山区、九原区、固阳县、石拐区)

唐山市(曹妃甸区、丰润区、玉田县、路北区、迁西县、丰南区、滦州市、迁安市、乐亭县、古冶区、开平区、滦南县、遵化市、路南区)

芜湖市(无为市、湾沚区、鸠江区、繁昌区、南陵县、弋江区、镜湖区)

宜春市(上高县、袁州区、丰城市、奉新县、万载县、高安市、宜丰县、铜鼓县、樟树市、靖安县)

宿州市(埇桥区、灵璧县、萧县、砀山县、泗县)

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达州市(万源市、渠县、大竹县、通川区、开江县、宣汉县、达川区)

益阳市(沅江市、桃江县、资阳区、南县、赫山区、安化县)

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济源市

新乡市(封丘县、卫滨区、红旗区、原阳县、卫辉市、获嘉县、延津县、新乡县、牧野区、长垣市、凤泉区、辉县市)

濮阳市(南乐县、清丰县、范县、濮阳县、台前县、华龙区)

塔城地区(裕民县、乌苏市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、沙湾市、塔城市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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