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武威市(古浪县、天祝藏族自治县、凉州区、民勤县)

阜新市(彰武县、新邱区、细河区、阜新蒙古族自治县、海州区、太平区、清河门区)

信阳市(新县、光山县、罗山县、商城县、淮滨县、固始县、潢川县、浉河区、平桥区、息县)

许昌市(鄢陵县、建安区、襄城县、禹州市、长葛市、魏都区)  西安市(灞桥区、新城区、碑林区、未央区、雁塔区、莲湖区、高陵区、长安区、周至县、鄠邑区、临潼区、阎良区、蓝田县)

自贡市(沿滩区、自流井区、荣县、富顺县、大安区、贡井区)

天水市(秦州区、武山县、秦安县、甘谷县、麦积区、清水县、张家川回族自治县)

合肥市(肥西县、庐江县、庐阳区、长丰县、蜀山区、肥东县、包河区、瑶海区、巢湖市)

赣州市(安远县、石城县、信丰县、崇义县、定南县、大余县、全南县、章贡区、会昌县、赣县区、宁都县、兴国县、龙南市、寻乌县、上犹县、瑞金市、南康区、于都县)  金昌市(永昌县、金川区)

新余市(分宜县、渝水区)

果洛藏族自治州(班玛县、甘德县、达日县、玛多县、久治县、玛沁县)

葫芦岛市(连山区、绥中县、兴城市、建昌县、龙港区、南票区)

长春市(南关区、农安县、宽城区、九台区、公主岭市、朝阳区、二道区、双阳区、德惠市、绿园区、榆树市)

克拉玛依市(独山子区、乌尔禾区、白碱滩区、克拉玛依区)

定西市(渭源县、通渭县、漳县、临洮县、安定区、陇西县、岷县)

洛阳市(汝阳县、西工区、新安县、宜阳县、嵩县、瀍河回族区、涧西区、洛龙区、洛宁县、伊川县、老城区、孟津区、栾川县、偃师区)

三门峡市(灵宝市、陕州区、卢氏县、义马市、渑池县、湖滨区)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

鄂尔多斯市(准格尔旗、东胜区、康巴什区、乌审旗、鄂托克旗、杭锦旗、达拉特旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗)

阿里地区(札达县、普兰县、措勤县、日土县、革吉县、改则县、噶尔县)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、乌拉特前旗、乌拉特后旗、临河区、乌拉特中旗、五原县、磴口县)

吕梁市(岚县、兴县、中阳县、离石区、石楼县、文水县、交城县、孝义市、临县、汾阳市、交口县、方山县、柳林县)

宝鸡市(陈仓区、渭滨区、千阳县、凤县、麟游县、扶风县、岐山县、金台区、眉县、太白县、凤翔区、陇县)

杭州市(滨江区、上城区、余杭区、西湖区、桐庐县、富阳区、钱塘区、临平区、拱墅区、建德市、临安区、淳安县、萧山区)

忻州市(原平市、五台县、河曲县、定襄县、岢岚县、忻府区、代县、宁武县、神池县、保德县、静乐县、五寨县、繁峙县、偏关县)

蚌埠市(固镇县、怀远县、五河县、蚌山区、淮上区、龙子湖区、禹会区)

莆田市(荔城区、秀屿区、涵江区、城厢区、仙游县)

西宁市(湟中区、湟源县、城北区、城西区、大通回族土族自治县、城中区、城东区)

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锦州市(义县、古塔区、北镇市、凌海市、凌河区、太和区、黑山县)

盘锦市(兴隆台区、大洼区、双台子区、盘山县)

南昌市(东湖区、进贤县、西湖区、青云谱区、安义县、南昌县、新建区、青山湖区、红谷滩区)

汉中市(宁强县、南郑区、镇巴县、勉县、汉台区、佛坪县、洋县、城固县、略阳县、留坝县、西乡县)  河源市(连平县、龙川县、源城区、紫金县、和平县、东源县)

来宾市(金秀瑶族自治县、象州县、忻城县、合山市、武宣县、兴宾区)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)

唐山市(乐亭县、曹妃甸区、迁安市、路北区、滦南县、遵化市、玉田县、迁西县、开平区、滦州市、路南区、丰润区、古冶区、丰南区)新乡市(卫辉市、长垣市、原阳县、延津县、获嘉县、新乡县、红旗区、凤泉区、辉县市、封丘县、牧野区、卫滨区)

佛山市(高明区、顺德区、南海区、禅城区、三水区)  新疆维吾尔自治区

东莞市

丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、古城区、永胜县、玉龙纳西族自治县)

攀枝花市(盐边县、西区、东区、米易县、仁和区)云浮市(云安区、新兴县、云城区、罗定市、郁南县)

湘潭市(湘潭县、湘乡市、雨湖区、岳塘区、韶山市)

鸡西市(滴道区、鸡东县、城子河区、密山市、梨树区、恒山区、鸡冠区、麻山区、虎林市)

白银市(会宁县、景泰县、白银区、靖远县、平川区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、阿克陶县、乌恰县)

阳江市(阳东区、阳西县、江城区、阳春市)

晋城市(泽州县、沁水县、高平市、阳城县、陵川县、城区)

十堰市(竹溪县、张湾区、竹山县、茅箭区、丹江口市、郧阳区、房县、郧西县)

上海市(普陀区、杨浦区、嘉定区、松江区、虹口区、金山区、长宁区、青浦区、崇明区、静安区、浦东新区、奉贤区、宝山区、黄浦区、闵行区、徐汇区)

贺州市(钟山县、昭平县、富川瑶族自治县、平桂区、八步区)

临夏回族自治州(康乐县、东乡族自治县、临夏市、永靖县、临夏县、广河县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

朝阳市(凌源市、建平县、朝阳县、北票市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区)

防城港市(港口区、防城区、东兴市、上思县)

娄底市(冷水江市、涟源市、娄星区、新化县、双峰县)

宁波市(镇海区、宁海县、海曙区、鄞州区、余姚市、北仑区、江北区、象山县、奉化区、慈溪市)

塔城地区(乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、沙湾市、裕民县、塔城市、额敏县)

南阳市(唐河县、桐柏县、西峡县、卧龙区、社旗县、宛城区、新野县、镇平县、方城县、邓州市、淅川县、内乡县、南召县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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