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周口市(淮阳区、鹿邑县、川汇区、太康县、郸城县、项城市、西华县、扶沟县、沈丘县、商水县)
聊城市(阳谷县、高唐县、临清市、莘县、茌平区、东昌府区、东阿县、冠县)
保定市(徐水区、博野县、高阳县、清苑区、容城县、曲阳县、阜平县、雄县、望都县、莲池区、顺平县、涿州市、定兴县、竞秀区、涞源县、涞水县、满城区、蠡县、安国市、高碑店市、易县、唐县、定州市、安新县)
赣州市(崇义县、龙南市、南康区、兴国县、大余县、信丰县、全南县、寻乌县、安远县、会昌县、瑞金市、宁都县、于都县、石城县、赣县区、章贡区、定南县、上犹县)
临汾市(隰县、乡宁县、安泽县、尧都区、大宁县、洪洞县、浮山县、古县、侯马市、曲沃县、永和县、汾西县、吉县、襄汾县、蒲县、霍州市、翼城县)
银川市(兴庆区、金凤区、灵武市、永宁县、西夏区、贺兰县)
抚州市(黎川县、宜黄县、临川区、乐安县、东乡区、崇仁县、南城县、南丰县、金溪县、广昌县、资溪县)
芜湖市(繁昌区、南陵县、湾沚区、鸠江区、弋江区、无为市、镜湖区)
宁波市(余姚市、海曙区、江北区、宁海县、奉化区、慈溪市、象山县、北仑区、鄞州区、镇海区)
宁夏回族自治区
湛江市(遂溪县、霞山区、赤坎区、徐闻县、吴川市、坡头区、麻章区、雷州市、廉江市)
铜川市(印台区、耀州区、王益区、宜君县)
江门市(开平市、台山市、恩平市、蓬江区、江海区、鹤山市、新会区)
甘南藏族自治州(舟曲县、玛曲县、迭部县、卓尼县、碌曲县、合作市、夏河县、临潭县)
常德市(津市市、临澧县、桃源县、安乡县、石门县、鼎城区、汉寿县、武陵区、澧县)
烟台市(芝罘区、牟平区、莱山区、龙口市、莱州市、蓬莱区、莱阳市、招远市、海阳市、栖霞市、福山区)
平顶山市(郏县、汝州市、鲁山县、新华区、卫东区、叶县、湛河区、舞钢市、宝丰县、石龙区)
濮阳市(台前县、清丰县、濮阳县、范县、南乐县、华龙区)
鸡西市(密山市、鸡冠区、城子河区、梨树区、虎林市、滴道区、恒山区、鸡东县、麻山区)
钦州市(钦北区、钦南区、浦北县、灵山县)
防城港市(防城区、港口区、东兴市、上思县)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、陇川县、芒市、梁河县、盈江县)
阿勒泰地区(布尔津县、哈巴河县、阿勒泰市、青河县、福海县、富蕴县、吉木乃县)
邯郸市(磁县、丛台区、邱县、成安县、复兴区、邯山区、广平县、武安市、永年区、魏县、曲周县、大名县、鸡泽县、临漳县、肥乡区、馆陶县、峰峰矿区、涉县)
惠州市(惠东县、龙门县、惠阳区、惠城区、博罗县)
那曲市(尼玛县、巴青县、申扎县、班戈县、比如县、安多县、色尼区、索县、双湖县、聂荣县、嘉黎县)
昌吉回族自治州(昌吉市、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、阜康市、玛纳斯县、呼图壁县、奇台县)
梅州市(梅江区、大埔县、梅县区、五华县、兴宁市、蕉岭县、平远县、丰顺县)
商丘市(睢阳区、柘城县、虞城县、宁陵县、夏邑县、民权县、睢县、永城市、梁园区)
临沂市(河东区、沂南县、费县、郯城县、罗庄区、兰山区、平邑县、蒙阴县、莒南县、临沭县、兰陵县、沂水县)
岳阳市(平江县、云溪区、岳阳县、华容县、汨罗市、临湘市、岳阳楼区、湘阴县、君山区)
通辽市(开鲁县、库伦旗、扎鲁特旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗、奈曼旗、科尔沁区、霍林郭勒市)
河源市(东源县、龙川县、连平县、源城区、紫金县、和平县)
黄冈市(英山县、浠水县、团风县、红安县、蕲春县、黄梅县、罗田县、黄州区、武穴市、麻城市)
黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、尖扎县、河南蒙古族自治县)
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南宁市(上林县、宾阳县、良庆区、隆安县、青秀区、江南区、邕宁区、横州市、武鸣区、马山县、西乡塘区、兴宁区)
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哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿图什市、乌恰县、阿合奇县)
张掖市(山丹县、临泽县、民乐县、甘州区、高台县、肃南裕固族自治县)
三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)
张家口市(怀安县、宣化区、阳原县、桥东区、沽源县、万全区、蔚县、尚义县、桥西区、崇礼区、赤城县、张北县、下花园区、康保县、怀来县、涿鹿县)
来宾市(象州县、金秀瑶族自治县、兴宾区、忻城县、武宣县、合山市)
苏州市(虎丘区、吴江区、太仓市、吴中区、常熟市、相城区、昆山市、姑苏区、张家港市)
洛阳市(栾川县、洛龙区、偃师区、宜阳县、涧西区、汝阳县、西工区、孟津区、洛宁县、新安县、伊川县、瀍河回族区、老城区、嵩县)
毕节市(纳雍县、七星关区、金沙县、织金县、赫章县、威宁彝族回族苗族自治县、黔西市、大方县)
雅安市(荥经县、芦山县、宝兴县、石棉县、汉源县、天全县、雨城区、名山区)
石河子市(北屯市、图木舒克市、阿拉尔市、胡杨河市、铁门关市、白杨市、可克达拉市、新星市、双河市、五家渠市、昆玉市)
长春市(德惠市、双阳区、公主岭市、朝阳区、南关区、宽城区、榆树市、农安县、二道区、绿园区、九台区)
武汉市(江夏区、江汉区、新洲区、武昌区、汉南区、江岸区、硚口区、东西湖区、蔡甸区、青山区、黄陂区、洪山区、汉阳区)
汉中市(镇巴县、佛坪县、略阳县、宁强县、城固县、汉台区、洋县、勉县、留坝县、西乡县、南郑区)
鄂尔多斯市(鄂托克旗、准格尔旗、鄂托克前旗、东胜区、伊金霍洛旗、乌审旗、达拉特旗、康巴什区、杭锦旗)
安庆市(潜山市、宜秀区、迎江区、望江县、太湖县、桐城市、岳西县、大观区、宿松县、怀宁县)
潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)
凉山彝族自治州(越西县、金阳县、木里藏族自治县、会东县、普格县、会理市、宁南县、冕宁县、美姑县、德昌县、喜德县、西昌市、雷波县、盐源县、昭觉县、布拖县、甘洛县)
儋州市
济源市
海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、德令哈市、都兰县、格尔木市、乌兰县、天峻县)
果洛藏族自治州(久治县、班玛县、玛多县、玛沁县、达日县、甘德县)
中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)
深圳市(光明区、坪山区、龙华区、福田区、宝安区、龙岗区、罗湖区、盐田区、南山区)
阿坝藏族羌族自治州(小金县、黑水县、理县、金川县、汶川县、红原县、九寨沟县、马尔康市、茂县、壤塘县、若尔盖县、阿坝县、松潘县)
亳州市(蒙城县、涡阳县、谯城区、利辛县)
伊犁哈萨克自治州(伊宁县、霍城县、巩留县、特克斯县、奎屯市、霍尔果斯市、伊宁市、新源县、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、昭苏县)
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大连市(旅顺口区、沙河口区、甘井子区、瓦房店市、中山区、长海县、金州区、西岗区、普兰店区、庄河市)
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巴中市(通江县、恩阳区、南江县、巴州区、平昌县)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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