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近期,30余只沪市REITs披露了2024年年报,这是新指引发布后首次披露年报。整体来看,沪市REITs经营业绩稳中向好,投资回报显著提升,关键机制日益完善,信息披露质效持续提高,为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息,2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元,同比增长35%;共实现可供分配金额62亿元,较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健,各行各业都展现出新气象,年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下,沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元,完成率超过100%。从经营指标来看,底层保租房资产的出租率平均达到95%,租金收缴率平均超93%,租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长,保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%,各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势,沪市5只能源类REITs表现优异,平均可供分配完成率高达103%,底层资产总发电量达到28.1亿KWH,营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地,叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施,沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势,报告期末出租率均超95%,其中华夏金茂REIT的出租率高达99%,高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看,沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%,运营净收益完成率105%,租金收缴率近100%,表现出较强的租约稳定性,为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境,沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施,成功实现稳健的业绩表现,报告期末平均出租率达到88%,基本达到预测水平。其中,东久REIT自2024年三季度以来实现满租,全年营收同比增长约2%;张江REIT2024年末整体出租率91.9%,较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件,2024年沪市高速公路REITs积极采取措施,仍然展现出资产韧性,合计实现收入43.7亿元,较评估口径的完成率超过90%。其中,山东高速和国金铁建表现突出,净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到,许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹,有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年,在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下,REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显,受到了更多投资者的青睐,成为资产配置的优先选择。2024年,沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%,投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性,配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息,2024年沪市REITs共进行分红64次,实际分红金额近60亿元,同比增长32%。其中,高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山,是名副其实的“现金牛”,资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外,交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%,2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%,且各大类资产呈现出差异化走势,为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升,市值提升与交易活跃互相促进,REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月,上交所发布了REITs年度报告指引,进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看,沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况,对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析,并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判,年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出,保租房、消费及仓储物流的出租率较高,绝大部分项目都在90%以上,叠加相对稳定的价格水平,获得了投资者的普遍认可;能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量,部分项目电力价格在可控范围内有所波动;产业园区则出现明显分化,出租率分布在70%至100%,部分项目租金价格在报告期内出现一定波动;高速公路整体经营有所承压,国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力,货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外,记者发现,根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实,大大增加了年报可读性,夯实了数据分析基础,给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制,相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
新闻结尾
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