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随着新房、二手房的全面修复,小阳春的成色渐明,开发商与地方政府在高品质地块供应与产品入市方面更加有底气。4月15日,北京市住建委官网显示,中海丽金府(中海峯泽璟苑)取得两张预售许可证,拟售均价11.38万—12.52万元/平方米,项目所在丰台万泉寺0024地块,为近年来北京首宗不限地价、不限售价纯居住项目。业内研判,加之此前的海淀多个项目热销,北京高端需求市场的供需结构正在形成。
从预售证信息来看,该项目拟售均价11.38万—12.52万元/平方米,仅略高于项目周边被称为“丽泽三兄弟”的端礼著和北京悦府11.2万元/平方米及北京瑞府10.24万元/平方米的价格。
中海丽金府销售人员告诉北京商报记者,在项目定价不高的基础上,购房者参与冻资100万元的排卡,可直接享受2个9.9折优惠,后续将冻资转成定金可享受2个9.9折优惠,按时签约仍可再享受优惠。算下来首次开盘最高可享7个点的优惠。以9号楼8层一套160平方米的房源为例,交易备案价为11.6万元/平方米,经过上述7个点的优惠后,单价可以降低至11.1万元/平方米左右,总价在1700万元左右。
北京商报记者梳理发现,中海丽金府所在的丰台万泉寺0024地块,为自2021年北京执行“双限”后,三年来首次未对地块设定土地合理上限价格,也没有设置未来商品住房的销售指导价的项目。
合硕机构首席分析师郭毅表示,朝阳、丰台等区域,有一些高端项目整体的去化速度并不理想,有部分还处在以价换量的阶段。所以房企在项目开发过程中,需遵循“因地施策”原则建立市场定位。通过精准控制面积系数,在保持单价定位的同时,形成“总价漏斗效应”。面积越小、总价越低的户型,对应的支付门槛越低,可覆盖的客户需求基数呈几何级数增长,既保证了项目在高端市场的品牌占位,又实现了对更广泛客群的渗透覆盖。
上述销售人员表示,该项目按照“好房子”标准打造,通过将阳台等区域封闭,130平方米户型得房率可达94%,160平方米户型得房率达90%。并且,在3号楼一层还采用架空层设计,未来将会打造600平方米的泛会所供业主休闲放松。
在谢逸枫看来,这一趋势主要由双重因素驱动,其一,城市规划指标的科学调整有效释放了优质地块供给,推动改善型住房产品批量入市。此外,新项目凭借精细化设计与高端配置形成价值提升,其价格体系逐渐向豪宅标准靠拢。这种供给端的品质升级与需求端的消费升级形成共振,促使市场呈现结构性优化特征。
郭毅指出,当前高端供应集中的市场态势,本质上由土地供应结构决定。在核心区土地持续投放且地价较高的背景下,开发企业为平衡成本必须打造高端产品,通过品质溢价获得市场认可。若在此类地段开发小户型产品,其高单价形成的总价门槛,既超出刚需群体承受范围,又难以匹配刚改客群对功能空间的需求,导致双重认可困境。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为,3月31日,住建部发布新版《住宅项目规范》,要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标,对住宅项目提出底线要求,有助于以更高标准推动住宅品质全面升级。