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五指山市(文昌市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、东方市、澄迈县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、定安县、屯昌县、琼海市、昌江黎族自治县、临高县、万宁市)

张掖市(甘州区、山丹县、临泽县、肃南裕固族自治县、高台县、民乐县)

文山壮族苗族自治州(马关县、麻栗坡县、富宁县、西畴县、文山市、砚山县、丘北县、广南县)

安庆市(宜秀区、太湖县、望江县、迎江区、潜山市、岳西县、大观区、桐城市、怀宁县、宿松县)  合肥市(肥西县、长丰县、包河区、瑶海区、肥东县、蜀山区、庐江县、庐阳区、巢湖市)

宁夏回族自治区

白银市(会宁县、景泰县、平川区、白银区、靖远县)

本溪市(桓仁满族自治县、平山区、南芬区、溪湖区、明山区、本溪满族自治县)海南藏族自治州(贵德县、同德县、贵南县、兴海县、共和县)

海口市(秀英区、琼山区、龙华区、美兰区)  呼伦贝尔市(满洲里市、牙克石市、扎赉诺尔区、根河市、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、阿荣旗、额尔古纳市、海拉尔区、陈巴尔虎旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂温克族自治旗、扎兰屯市、鄂伦春自治旗)

北海市(海城区、银海区、铁山港区、合浦县)

自贡市(贡井区、富顺县、沿滩区、荣县、自流井区、大安区)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

台州市(路桥区、黄岩区、临海市、三门县、天台县、温岭市、玉环市、椒江区、仙居县)

嘉兴市(桐乡市、平湖市、海盐县、嘉善县、秀洲区、海宁市、南湖区)

宁波市(鄞州区、慈溪市、镇海区、江北区、北仑区、宁海县、海曙区、奉化区、余姚市、象山县)

阜新市(阜新蒙古族自治县、细河区、太平区、海州区、清河门区、彰武县、新邱区)

临汾市(蒲县、侯马市、翼城县、永和县、隰县、襄汾县、吉县、尧都区、曲沃县、古县、大宁县、浮山县、洪洞县、乡宁县、霍州市、安泽县、汾西县)

温州市(鹿城区、龙港市、瓯海区、苍南县、洞头区、瑞安市、永嘉县、文成县、龙湾区、乐清市、泰顺县、平阳县)

广安市(前锋区、华蓥市、岳池县、广安区、邻水县、武胜县)

聊城市(临清市、东阿县、高唐县、东昌府区、冠县、茌平区、莘县、阳谷县)

郴州市(安仁县、北湖区、桂东县、苏仙区、临武县、汝城县、资兴市、嘉禾县、永兴县、宜章县、桂阳县)

海北藏族自治州(海晏县、刚察县、祁连县、门源回族自治县)

九江市(彭泽县、共青城市、德安县、永修县、庐山市、瑞昌市、柴桑区、武宁县、湖口县、修水县、浔阳区、濂溪区、都昌县)

鞍山市(台安县、铁东区、立山区、岫岩满族自治县、千山区、铁西区、海城市)

宁德市(屏南县、福鼎市、古田县、蕉城区、寿宁县、柘荣县、周宁县、霞浦县、福安市)

白山市(长白朝鲜族自治县、浑江区、靖宇县、江源区、抚松县、临江市)

那曲市(聂荣县、安多县、尼玛县、班戈县、巴青县、比如县、索县、色尼区、嘉黎县、双湖县、申扎县)

六安市(裕安区、金安区、叶集区、霍邱县、舒城县、金寨县、霍山县)

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岳阳市(汨罗市、岳阳楼区、君山区、岳阳县、云溪区、平江县、临湘市、华容县、湘阴县)

随州市(曾都区、广水市、随县)

孝感市(云梦县、孝南区、孝昌县、汉川市、大悟县、安陆市、应城市)

四平市(双辽市、铁西区、梨树县、铁东区、伊通满族自治县)  廊坊市(大城县、固安县、大厂回族自治县、霸州市、三河市、安次区、永清县、文安县、香河县、广阳区)

果洛藏族自治州(玛多县、玛沁县、久治县、班玛县、达日县、甘德县)

怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县、泸水市)

绥化市(庆安县、北林区、肇东市、望奎县、兰西县、海伦市、安达市、明水县、绥棱县、青冈县)攀枝花市(东区、仁和区、盐边县、西区、米易县)

吕梁市(交城县、石楼县、孝义市、交口县、柳林县、文水县、中阳县、兴县、离石区、临县、方山县、岚县、汾阳市)  阳泉市(城区、盂县、平定县、郊区、矿区)

阿勒泰地区(阿勒泰市、布尔津县、哈巴河县、富蕴县、福海县、吉木乃县、青河县)

宜昌市(宜都市、秭归县、远安县、兴山县、枝江市、西陵区、点军区、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、夷陵区、猇亭区、伍家岗区、当阳市)

亳州市(谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县)伊春市(伊美区、金林区、友好区、乌翠区、铁力市、丰林县、汤旺县、南岔县、大箐山县、嘉荫县)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

盘锦市(盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区)

上海市(崇明区、松江区、浦东新区、青浦区、长宁区、普陀区、宝山区、嘉定区、奉贤区、杨浦区、徐汇区、黄浦区、金山区、静安区、虹口区、闵行区)

松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、宁江区、扶余市)

秦皇岛市(卢龙县、海港区、青龙满族自治县、抚宁区、北戴河区、昌黎县、山海关区)

呼和浩特市(武川县、新城区、清水河县、玉泉区、土默特左旗、和林格尔县、托克托县、回民区、赛罕区)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

吉安市(吉州区、遂川县、永丰县、泰和县、井冈山市、吉水县、安福县、吉安县、青原区、永新县、万安县、新干县、峡江县)

漯河市(临颍县、舞阳县、召陵区、源汇区、郾城区)

玉林市(玉州区、福绵区、容县、北流市、兴业县、陆川县、博白县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

汕尾市(陆丰市、城区、陆河县、海丰县)

河池市(金城江区、宜州区、南丹县、东兰县、大化瑶族自治县、环江毛南族自治县、天峨县、罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、凤山县、巴马瑶族自治县)

丽水市(龙泉市、青田县、莲都区、云和县、松阳县、遂昌县、庆元县、景宁畲族自治县、缙云县)

咸阳市(武功县、渭城区、永寿县、兴平市、长武县、旬邑县、杨陵区、彬州市、三原县、淳化县、乾县、礼泉县、秦都区、泾阳县)

吉林市(蛟河市、永吉县、桦甸市、磐石市、昌邑区、船营区、舒兰市、丰满区、龙潭区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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