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张家口市(沽源县、蔚县、下花园区、张北县、宣化区、怀安县、崇礼区、阳原县、赤城县、万全区、康保县、桥西区、涿鹿县、尚义县、怀来县、桥东区)
珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)
柳州市(柳南区、鹿寨县、鱼峰区、柳江区、融水苗族自治县、柳城县、柳北区、三江侗族自治县、城中区、融安县)
海东市(平安区、民和回族土族自治县、乐都区、循化撒拉族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县)
崇左市(凭祥市、龙州县、江州区、天等县、宁明县、扶绥县、大新县)
汕尾市(城区、陆河县、海丰县、陆丰市)
唐山市(乐亭县、开平区、遵化市、古冶区、迁西县、迁安市、路北区、滦州市、滦南县、玉田县、丰润区、路南区、曹妃甸区、丰南区)
抚州市(临川区、金溪县、东乡区、乐安县、南城县、宜黄县、广昌县、黎川县、南丰县、崇仁县、资溪县)
白银市(平川区、景泰县、靖远县、会宁县、白银区)
巴彦淖尔市(磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、杭锦后旗、乌拉特前旗、临河区、五原县)
邯郸市(丛台区、大名县、磁县、鸡泽县、曲周县、广平县、邯山区、魏县、馆陶县、永年区、临漳县、成安县、邱县、峰峰矿区、武安市、肥乡区、涉县、复兴区)
鹤壁市(山城区、浚县、鹤山区、淇县、淇滨区)
金昌市(金川区、永昌县)
湘潭市(湘潭县、岳塘区、韶山市、湘乡市、雨湖区)
锡林郭勒盟(二连浩特市、镶黄旗、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、多伦县、太仆寺旗、苏尼特右旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、正镶白旗、苏尼特左旗、正蓝旗)
文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、广南县、文山市、砚山县、富宁县、马关县、西畴县、丘北县)
遂宁市(大英县、船山区、蓬溪县、安居区、射洪市)
咸阳市(永寿县、秦都区、礼泉县、三原县、乾县、杨陵区、长武县、淳化县、武功县、兴平市、旬邑县、泾阳县、渭城区、彬州市)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、扎赉特旗、阿尔山市、突泉县)
济南市(历下区、商河县、槐荫区、钢城区、天桥区、历城区、平阴县、济阳区、章丘区、长清区、莱芜区、市中区)
营口市(西市区、鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市、老边区、站前区)
塔城地区(裕民县、乌苏市、额敏县、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、塔城市)
那曲市(嘉黎县、双湖县、色尼区、聂荣县、尼玛县、安多县、班戈县、申扎县、索县、比如县、巴青县)
大同市(新荣区、灵丘县、天镇县、阳高县、广灵县、左云县、平城区、云冈区、浑源县、云州区)
四平市(梨树县、双辽市、伊通满族自治县、铁西区、铁东区)
日照市(莒县、五莲县、东港区、岚山区)
揭阳市(榕城区、揭西县、普宁市、惠来县、揭东区)
濮阳市(台前县、濮阳县、南乐县、华龙区、清丰县、范县)
锦州市(凌河区、凌海市、太和区、北镇市、古塔区、黑山县、义县)
龙岩市(新罗区、长汀县、连城县、上杭县、永定区、武平县、漳平市)
通化市(柳河县、东昌区、梅河口市、二道江区、通化县、辉南县、集安市)
秦皇岛市(昌黎县、北戴河区、青龙满族自治县、卢龙县、抚宁区、海港区、山海关区)
贺州市(平桂区、昭平县、富川瑶族自治县、钟山县、八步区)
迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)
齐齐哈尔市(富拉尔基区、拜泉县、依安县、梅里斯达斡尔族区、富裕县、龙沙区、碾子山区、昂昂溪区、甘南县、克山县、铁锋区、建华区、龙江县、克东县、讷河市、泰来县)
佳木斯市(富锦市、东风区、桦川县、汤原县、向阳区、前进区、抚远市、郊区、桦南县、同江市)
宝鸡市(太白县、金台区、陈仓区、扶风县、陇县、麟游县、岐山县、凤县、凤翔区、千阳县、眉县、渭滨区)
中山市
定西市(安定区、陇西县、渭源县、临洮县、漳县、通渭县、岷县)
阿勒泰地区(青河县、阿勒泰市、布尔津县、哈巴河县、吉木乃县、福海县、富蕴县)
嘉兴市(海盐县、秀洲区、嘉善县、平湖市、南湖区、海宁市、桐乡市)
恩施土家族苗族自治州(咸丰县、鹤峰县、恩施市、来凤县、巴东县、利川市、宣恩县、建始县)
丽水市(云和县、松阳县、遂昌县、庆元县、缙云县、景宁畲族自治县、青田县、莲都区、龙泉市)
张家界市(慈利县、武陵源区、桑植县、永定区)
上海市(普陀区、虹口区、黄浦区、宝山区、嘉定区、松江区、长宁区、青浦区、崇明区、金山区、浦东新区、杨浦区、奉贤区、静安区、徐汇区、闵行区)
马鞍山市(当涂县、含山县、雨山区、和县、花山区、博望区)
周口市(淮阳区、郸城县、扶沟县、商水县、川汇区、西华县、沈丘县、鹿邑县、项城市、太康县)
伊犁哈萨克自治州(特克斯县、巩留县、尼勒克县、霍尔果斯市、奎屯市、伊宁市、新源县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、霍城县、昭苏县)
凉山彝族自治州(喜德县、雷波县、布拖县、昭觉县、盐源县、会东县、宁南县、美姑县、木里藏族自治县、西昌市、德昌县、甘洛县、会理市、金阳县、普格县、冕宁县、越西县)
成都市(都江堰市、锦江区、新津区、温江区、金牛区、武侯区、双流区、彭州市、邛崃市、新都区、崇州市、青羊区、青白江区、郫都区、金堂县、龙泉驿区、简阳市、大邑县、成华区、蒲江县)
眉山市(东坡区、丹棱县、仁寿县、彭山区、洪雅县、青神县)
吕梁市(中阳县、文水县、柳林县、交城县、孝义市、离石区、汾阳市、临县、石楼县、交口县、方山县、岚县、兴县)
永州市(冷水滩区、江华瑶族自治县、道县、祁阳市、江永县、新田县、零陵区、蓝山县、东安县、宁远县、双牌县)
沈阳市(皇姑区、铁西区、沈北新区、大东区、沈河区、于洪区、法库县、浑南区、苏家屯区、和平区、新民市、康平县、辽中区)
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德宏傣族景颇族自治州(芒市、盈江县、梁河县、陇川县、瑞丽市)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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