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常州市(金坛区、钟楼区、武进区、溧阳市、天宁区、新北区)
天水市(甘谷县、秦安县、麦积区、武山县、张家川回族自治县、秦州区、清水县)
喀什地区(疏附县、叶城县、莎车县、泽普县、伽师县、疏勒县、塔什库尔干塔吉克自治县、岳普湖县、喀什市、英吉沙县、巴楚县、麦盖提县)
保定市(高阳县、涞源县、涞水县、阜平县、涿州市、定州市、安国市、博野县、雄县、竞秀区、易县、安新县、莲池区、曲阳县、高碑店市、望都县、满城区、清苑区、徐水区、顺平县、蠡县、定兴县、容城县、唐县)
开封市(顺河回族区、禹王台区、杞县、祥符区、尉氏县、鼓楼区、通许县、龙亭区、兰考县)
伊犁哈萨克自治州(特克斯县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县、尼勒克县、昭苏县、霍城县、伊宁市、霍尔果斯市、新源县、巩留县、伊宁县)
黔南布依族苗族自治州(瓮安县、独山县、三都水族自治县、龙里县、平塘县、罗甸县、惠水县、福泉市、贵定县、荔波县、都匀市、长顺县)
和田地区(策勒县、民丰县、和田市、墨玉县、于田县、洛浦县、和田县、皮山县)
亳州市(利辛县、涡阳县、蒙城县、谯城区)
巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、博湖县、焉耆回族自治县、尉犁县、库尔勒市、若羌县、和静县、轮台县、且末县)
云浮市(罗定市、云城区、新兴县、云安区、郁南县)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
驻马店市(确山县、新蔡县、驿城区、汝南县、平舆县、西平县、上蔡县、正阳县、遂平县、泌阳县)
三门峡市(义马市、渑池县、陕州区、湖滨区、灵宝市、卢氏县)
肇庆市(怀集县、德庆县、封开县、高要区、鼎湖区、广宁县、四会市、端州区)
宿州市(埇桥区、萧县、泗县、砀山县、灵璧县)
漯河市(召陵区、源汇区、临颍县、舞阳县、郾城区)
海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)
吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)
香港特别行政区
贺州市(富川瑶族自治县、八步区、昭平县、钟山县、平桂区)
黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、兴义市、贞丰县、普安县、册亨县、望谟县、安龙县、晴隆县)
安庆市(望江县、迎江区、大观区、岳西县、太湖县、宿松县、桐城市、怀宁县、宜秀区、潜山市)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿图什市、阿合奇县、阿克陶县)
梧州市(万秀区、龙圩区、长洲区、蒙山县、岑溪市、藤县、苍梧县)
吉安市(吉安县、安福县、永丰县、峡江县、井冈山市、遂川县、吉水县、吉州区、永新县、新干县、万安县、泰和县、青原区)
鹤岗市(向阳区、南山区、兴山区、萝北县、绥滨县、兴安区、东山区、工农区)
周口市(淮阳区、郸城县、扶沟县、项城市、川汇区、太康县、西华县、鹿邑县、沈丘县、商水县)
张家界市(桑植县、慈利县、永定区、武陵源区)
五指山市(琼海市、琼中黎族苗族自治县、澄迈县、临高县、白沙黎族自治县、文昌市、定安县、屯昌县、陵水黎族自治县、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县、东方市、万宁市、保亭黎族苗族自治县)
营口市(站前区、西市区、鲅鱼圈区、老边区、盖州市、大石桥市)
丽水市(莲都区、景宁畲族自治县、缙云县、松阳县、龙泉市、遂昌县、青田县、庆元县、云和县)
南宁市(青秀区、宾阳县、马山县、兴宁区、上林县、隆安县、武鸣区、江南区、良庆区、邕宁区、横州市、西乡塘区)
防城港市(防城区、港口区、东兴市、上思县)
烟台市(福山区、龙口市、蓬莱区、莱州市、莱山区、莱阳市、牟平区、招远市、芝罘区、海阳市、栖霞市)
孝感市(大悟县、孝昌县、安陆市、孝南区、应城市、云梦县、汉川市)
海口市(美兰区、秀英区、琼山区、龙华区)
德阳市(广汉市、什邡市、绵竹市、罗江区、旌阳区、中江县)
南平市(建阳区、武夷山市、浦城县、光泽县、建瓯市、邵武市、顺昌县、松溪县、政和县、延平区)
晋中市(寿阳县、昔阳县、和顺县、左权县、祁县、介休市、灵石县、太谷区、榆次区、平遥县、榆社县)
内蒙古自治区
襄阳市(樊城区、枣阳市、襄城区、襄州区、宜城市、南漳县、谷城县、老河口市、保康县)
随州市(随县、曾都区、广水市)
揭阳市(普宁市、榕城区、揭西县、揭东区、惠来县)
晋城市(高平市、城区、泽州县、阳城县、沁水县、陵川县)
日喀则市(吉隆县、定日县、萨迦县、昂仁县、拉孜县、康马县、谢通门县、亚东县、白朗县、桑珠孜区、定结县、仁布县、南木林县、萨嘎县、岗巴县、江孜县、仲巴县、聂拉木县)
河池市(大化瑶族自治县、金城江区、凤山县、环江毛南族自治县、宜州区、巴马瑶族自治县、南丹县、东兰县、罗城仫佬族自治县、都安瑶族自治县、天峨县)
定西市(漳县、安定区、通渭县、渭源县、陇西县、临洮县、岷县)
连云港市(灌云县、连云区、海州区、赣榆区、东海县、灌南县)
固原市(原州区、西吉县、隆德县、泾源县、彭阳县)
荆州市(荆州区、监利市、沙市区、洪湖市、公安县、松滋市、石首市、江陵县)
潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)
荆门市(掇刀区、东宝区、钟祥市、沙洋县、京山市)
抚顺市(抚顺县、顺城区、新宾满族自治县、清原满族自治县、望花区、东洲区、新抚区)
信阳市(商城县、浉河区、罗山县、光山县、固始县、新县、息县、潢川县、平桥区、淮滨县)
临沧市(沧源佤族自治县、永德县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、耿马傣族佤族自治县、临翔区、云县)
洛阳市(偃师区、汝阳县、伊川县、新安县、洛龙区、瀍河回族区、栾川县、宜阳县、嵩县、孟津区、涧西区、洛宁县、老城区、西工区)
大同市(云冈区、左云县、平城区、阳高县、浑源县、灵丘县、天镇县、云州区、广灵县、新荣区)
内江市(东兴区、市中区、隆昌市、威远县、资中县)
梅州市(丰顺县、大埔县、平远县、五华县、蕉岭县、梅县区、梅江区、兴宁市)
唐山市(滦南县、路南区、滦州市、开平区、乐亭县、迁西县、遵化市、迁安市、路北区、古冶区、丰润区、丰南区、曹妃甸区、玉田县)
宿迁市(泗洪县、沭阳县、宿城区、泗阳县、宿豫区)
龙岩市(漳平市、长汀县、永定区、上杭县、新罗区、武平县、连城县)
齐齐哈尔市(克山县、昂昂溪区、甘南县、建华区、拜泉县、龙沙区、克东县、依安县、铁锋区、龙江县、富裕县、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、泰来县、富拉尔基区、讷河市)
攀枝花市(盐边县、东区、仁和区、米易县、西区)
呼伦贝尔市(莫力达瓦达斡尔族自治旗、满洲里市、阿荣旗、扎兰屯市、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗、牙克石市、根河市、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗、额尔古纳市、海拉尔区)
永州市(江华瑶族自治县、零陵区、祁阳市、冷水滩区、东安县、蓝山县、江永县、道县、双牌县、宁远县、新田县)
运城市(绛县、闻喜县、新绛县、夏县、平陆县、临猗县、万荣县、河津市、稷山县、永济市、芮城县、盐湖区、垣曲县)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
福州市(闽侯县、福清市、平潭县、闽清县、晋安区、罗源县、鼓楼区、仓山区、连江县、台江区、长乐区、马尾区、永泰县)
中山市
阿勒泰地区(富蕴县、阿勒泰市、青河县、吉木乃县、福海县、布尔津县、哈巴河县)
六安市(霍山县、金安区、叶集区、裕安区、舒城县、金寨县、霍邱县)
铜川市(王益区、耀州区、宜君县、印台区)
张掖市(民乐县、肃南裕固族自治县、临泽县、甘州区、高台县、山丹县)
七台河市(茄子河区、新兴区、桃山区、勃利县)
百色市(凌云县、右江区、西林县、德保县、田东县、田林县、田阳区、平果市、那坡县、靖西市、隆林各族自治县、乐业县)
乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)
南充市(蓬安县、阆中市、西充县、顺庆区、高坪区、南部县、营山县、仪陇县、嘉陵区)
十堰市(郧西县、房县、竹山县、郧阳区、竹溪县、丹江口市、张湾区、茅箭区)
海南藏族自治州(贵南县、贵德县、兴海县、共和县、同德县)
贵港市(覃塘区、港北区、港南区、桂平市、平南县)
温州市(平阳县、鹿城区、永嘉县、瑞安市、洞头区、泰顺县、龙港市、苍南县、文成县、乐清市、瓯海区、龙湾区)
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金华市(磐安县、永康市、东阳市、武义县、义乌市、浦江县、金东区、兰溪市、婺城区)
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南昌市(青云谱区、新建区、红谷滩区、东湖区、青山湖区、进贤县、南昌县、安义县、西湖区)
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绵阳市(平武县、涪城区、盐亭县、梓潼县、安州区、北川羌族自治县、三台县、游仙区、江油市)
成都市(大邑县、新津区、金牛区、邛崃市、郫都区、青白江区、金堂县、成华区、双流区、蒲江县、武侯区、彭州市、锦江区、都江堰市、简阳市、龙泉驿区、新都区、青羊区、温江区、崇州市)
安康市(紫阳县、岚皋县、宁陕县、石泉县、白河县、汉滨区、汉阴县、镇坪县、平利县、旬阳市)
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临沂市(郯城县、蒙阴县、沂南县、河东区、莒南县、兰山区、兰陵县、沂水县、平邑县、罗庄区、费县、临沭县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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