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防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)

淮南市(大通区、潘集区、八公山区、谢家集区、田家庵区、凤台县、寿县)

汕尾市(陆河县、海丰县、城区、陆丰市)

哈尔滨市(五常市、依兰县、呼兰区、香坊区、巴彦县、木兰县、道里区、方正县、松北区、宾县、阿城区、平房区、南岗区、通河县、尚志市、双城区、延寿县、道外区)  黔东南苗族侗族自治州(雷山县、凯里市、榕江县、锦屏县、岑巩县、台江县、丹寨县、黎平县、麻江县、镇远县、剑河县、天柱县、施秉县、黄平县、三穗县、从江县)

聊城市(高唐县、东昌府区、阳谷县、茌平区、冠县、东阿县、临清市、莘县)

三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)

嘉兴市(海盐县、桐乡市、平湖市、海宁市、秀洲区、南湖区、嘉善县)

庆阳市(庆城县、华池县、宁县、合水县、环县、镇原县、西峰区、正宁县)  兴安盟(科尔沁右翼中旗、阿尔山市、扎赉特旗、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼前旗)

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、古浪县、凉州区)

来宾市(武宣县、金秀瑶族自治县、兴宾区、合山市、象州县、忻城县)

咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、咸安区、赤壁市、通山县、通城县)

安康市(旬阳市、平利县、紫阳县、汉阴县、石泉县、镇坪县、汉滨区、白河县、岚皋县、宁陕县)

深圳市(盐田区、光明区、南山区、龙华区、龙岗区、福田区、罗湖区、坪山区、宝安区)

自贡市(大安区、沿滩区、贡井区、荣县、自流井区、富顺县)

海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、海晏县、祁连县)

泰安市(宁阳县、东平县、新泰市、岱岳区、泰山区、肥城市)

长治市(屯留区、武乡县、沁县、长子县、上党区、沁源县、潞州区、襄垣县、潞城区、平顺县、壶关县、黎城县)

黄石市(阳新县、下陆区、铁山区、西塞山区、大冶市、黄石港区)

渭南市(大荔县、华阴市、合阳县、白水县、临渭区、澄城县、蒲城县、富平县、韩城市、华州区、潼关县)

常州市(溧阳市、金坛区、武进区、钟楼区、新北区、天宁区)

新疆维吾尔自治区

鹤壁市(淇滨区、鹤山区、浚县、山城区、淇县)

黑河市(爱辉区、逊克县、嫩江市、北安市、孙吴县、五大连池市)

眉山市(仁寿县、东坡区、彭山区、青神县、洪雅县、丹棱县)

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兰州市(七里河区、城关区、红古区、安宁区、榆中县、永登县、西固区、皋兰县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、杭锦后旗、乌拉特前旗、临河区、五原县、乌拉特后旗、磴口县)

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达州市(达川区、宣汉县、通川区、渠县、大竹县、开江县、万源市)

滨州市(阳信县、无棣县、沾化区、邹平市、博兴县、惠民县、滨城区)

开封市(顺河回族区、禹王台区、祥符区、龙亭区、鼓楼区、通许县、尉氏县、杞县、兰考县)

合肥市(肥东县、蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区、长丰县、庐江县、巢湖市、肥西县)  中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

衡水市(景县、武邑县、深州市、故城县、安平县、冀州区、阜城县、武强县、桃城区、枣强县、饶阳县)

凉山彝族自治州(德昌县、越西县、会理市、甘洛县、木里藏族自治县、雷波县、普格县、布拖县、宁南县、金阳县、喜德县、会东县、昭觉县、冕宁县、西昌市、美姑县、盐源县)

石家庄市(长安区、行唐县、鹿泉区、晋州市、赵县、灵寿县、赞皇县、井陉县、深泽县、藁城区、新乐市、无极县、栾城区、桥西区、元氏县、平山县、正定县、裕华区、新华区、井陉矿区、辛集市、高邑县)十堰市(郧阳区、竹山县、张湾区、丹江口市、房县、郧西县、竹溪县、茅箭区)

南宁市(江南区、横州市、青秀区、兴宁区、邕宁区、良庆区、宾阳县、上林县、马山县、隆安县、武鸣区、西乡塘区)  佳木斯市(郊区、桦南县、抚远市、同江市、前进区、东风区、向阳区、汤原县、桦川县、富锦市)

柳州市(柳城县、融安县、城中区、柳北区、柳南区、三江侗族自治县、柳江区、鹿寨县、鱼峰区、融水苗族自治县)

大连市(金州区、旅顺口区、普兰店区、瓦房店市、甘井子区、庄河市、西岗区、沙河口区、中山区、长海县)

铜川市(王益区、宜君县、印台区、耀州区)驻马店市(上蔡县、正阳县、泌阳县、西平县、确山县、驿城区、遂平县、汝南县、平舆县、新蔡县)

梅州市(五华县、丰顺县、大埔县、蕉岭县、梅江区、平远县、兴宁市、梅县区)

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湘西土家族苗族自治州(花垣县、龙山县、泸溪县、保靖县、吉首市、凤凰县、古丈县、永顺县)

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马鞍山市(含山县、花山区、博望区、当涂县、雨山区、和县)

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　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。